一、    投资计划管理是实现投资目标利润的基本保证

作为管理的一项基本职能，计划是实现目标的基本保证。房地产开发项目投资所具有的投资额大、建设周期长、影响因素多、投资风险和收益大等特点，决定了房地产开发投资行为的复杂性，使计划管理工作显得尤为重要。在房地产项目投资中必须强化计划管理工作，确立计划的龙头作用，将计划工作贯穿项目投资建设和售后服务的始终。

投资项目是计划管理的对象。确立投资项目是实现投资计划管理的前提条件。如果投资失误，再好的计划都只是无本之源。所以，企业应当遵循市场规律，准确地确立投资项目。在项目投资机会研究中要重点考虑产品的市场供求状况、产品的定位及其市场竞争力、项目的投资成本预测、企业投资的能力等；其次，应当编制完整的项目投资可行性报告，作详细的风险分析以研究项目承受风险的能力和项目的操作空间。在此基础上确立项目，即投资目标。

二、制订项目开发经营计划是实施投资计划管理的重要措施

投资项目一经确立，投资计划管理工作即进入实施阶段，应通过编制项目开发经营计划书，将土地购置、规划设计、工程建设、房屋销售、物业管理等过程纳入计划管理范畴，明确各阶段工作的目标、投资数额和工作进度安排。项目开发经营计划主要包括项目投资的计划成本、项目建设的进度安排、项目投资的资金平衡计划三大内容。

编制项目开发经营实施计划，首先要充分体现项目投资可行性研究报告中的策划思想、市场定位和投资目标，确保前期工作的延续性；其次要充分考虑投资决策的时效性，尤其是那些早已决定投资、但拖了一段时间才付诸实施的项目，要注意重新研究市场，贴近市场，适应市场变化，使计划更具操作性。

1、 编制项目投资的计划成本。

编制计划成本要以项目投资可行性研究报告的测算数据作为参考，并与财务成本核算的口径吻合，数据来源可以是经验数据、定额数据和政府有关税费的计缴规定，但在确定具体成本划分时应比可行性报告更详细，要将地价（土地出让金）、征地拆迁费用、前期费用、配套设施费用、土建工程费、经营管理费用（含利息）、不可预见费、税金等几大类纳入测算范围，这样才能保证计划的科学性和严密性。

计划成本一经审定实施，则要维护其执行的严肃性，保证成本控制工作的落实。具体的做法是：由计划部门编制计划成本并下达到各业务部门，用以指导、规范各执行部门的用款计划和财务部门的拨款计划。计划成本规定了各执行部门的资金使用额度，执行部门必须严格按照计划将成本控制在指标限定内，凡属计划外的超标用款，须另行报批，由计划部门在计划成本许可范围内进行调整。

2、 编制项目建设进度计划。

编制进度计划的目的主要是指导项目建设工作的开展，提高工作效率，同时实现对资金的动态平衡。房地产项目由于投资额大、建设周期长，资金使用的成本控制十分重要，尤其是通过拍卖转让取得的地块，土地成本比重大，必须通过编制进度计划保证建设进度，加快资金周转，提高资金的使用率。此外，编制进度计划对销售工作影响重大。企业开展销售工作，特别是商品房预售工作，需要通过编制进度计划，掌握、控制房屋交付使用期限，在销售合同中明确交楼期，以便销售部门组织销售。同时，形象进度有助于坚定顾客信心和购买欲望，促进销售。

3、 编制项目投资的资金平衡计划。

资金平衡计划由资金使用计划和资金来源计划构成。资金使用计划可直接通过计划成本和进度计划来编制。资金来源主要是房屋预售收入、银行贷款、企业借款或企业自有资金等。由于商品房允许预售，一些企业在项目开发落实时便投入建设，根本不结合企业的实际情况，不考虑资金来源和资金平衡问题，超出企业自身的经营能力，致使大量楼盘烂尾，企业抵御风险的能力减弱，效益低下。随着市场消费和房地产发展的日渐成熟，影响产品生命力的重要因素已不是产品的生产问题，而是产品的质量问题，它直接决定着产品的市场竞争力。作为一种资金密集型的特殊商品，住宅产品的销售尤显重要，资金的回笼是每个房地产投资项目的重点，也是影响资金平衡的关键因素。因此，合理控制土地资产、房屋资产和流动资金的比例是每个房地产开发企业必须重视的问题，而这些问题有待通过资金平衡计划去实现。

三、计划的控制和调整是实现投资计划管理目标的必要手段

1、计划的控制作用。

计划编制完毕，只有在实施阶段加强控制，才能保证计划的可行性和权威性，使计划收到预期目标。计划的控制过程就是对计划的监督、检查过程，主要通过投入产出报表即资金的流量来反映。房地产项目的投入产出报表（统计报表）可按季编制，用以反映每个项目的运作状况，指导工作的进行。在编制过程中，管理费用、经营费用和财务费用的摊销办法可按会计核算方法执行。

2、计划的调整作用。

计划在实施过程中，需要根据项目环境的变化，定期进行调整，使之与实际不断协调发展，始终保持正确的方向来指导工作。一般项目投资计划每年调整一次，项目投资成本每年调整一次（报上级审批）。计划调整的过程，就是实现计划成本与最终的实际成本的渐近过程。

四、项目经营效果评价是检测投资计划管理效果的重要方法

房地产开发项目的经营效果分析工作，是计划管理工作的重要组成部分，也是总结、反馈和提高投资计划管理水平的重要方法。通过项目分析，可提取项目成本构成的经验数据，用以指导和编制同类项目的计划成本；通过项目分析，可以比照项目投资可行性研究报告的差异，提高有关项目策划人员的水平；通过项目分析，可以吸取成功和失败的经验，加深对市场和竞争对手的了解。

随着土地使用制度改革的不断深入和土地拍卖方式的推行，房地产行业的投资回报逐步趋于合理，增强全局观念，保证每个项目投资成功率的做法将是房地产企业的致胜法宝，追求自有资金利润率的不断提高仍将是每个企业管理者的奋斗目标，投资计划管理作为科学管理的重要内容，在企业发展中将发挥日益重要的作用。