一、一周地产资讯
“史上最严”调控措施陆续出台 组合拳更加全面
2013年4月1日 来源：郑州晚报
3月最后两天，北京、上海、重庆等直辖市和其他一线城市按规定出台楼市调控地方版细则，加上此前广东公布的调控细则，以及国务院规划出台不动产统一登记制度，从中央到地方，从限购、限贷到税收、信息联网，新一轮调控政策升级为“史上最严”，有望在二季度让楼市停下上涨的脚步。北京对单身人士限购进一步从严，对单身人士限购的进一步从严，不仅可以挤压出一定的住房需求，还有助于进一步遏制为购房而假离婚的情况大量出现，以抑制部分人群的投机行为。
知名财经评论人士叶檀认为对于房地产泡沫较为明显、房价上涨过快的城市，以抑制为主；对于需要大力发展的中西部中小城市，对于负债率较高的城市，房地产调控应“温柔”些；对于某些房地产泡沫已被刺破、实体经济艰难行进的城市，已经无需高压政策，只能静听房地产坠底的声音。
2012上市房企年报大盘点:谁赚钱最多?谁卖房最贵?
2013年4月1日 来源：新京报
3月中下旬，上市房企进入年报密集发布期。恒大、保利、融创等标杆房企纷纷召开业绩发布会。从年报可以看出，2012年仍是房地产市场的牛市：万科以1412.3亿元创下销售金额新高，中海以128亿元的净利润创下房企盈利新高，恒大则创下销售面积新高。但在规模扩大、负债率降低的同时，行业的利润率持续下跌。而怀着对2013年的期望，多家标杆房企上调了2013年销售目标。调控之下，房企负压前行。
中海是“最赚钱房企” ；方兴地产领衔“成长明星”；谁“减负”最多？绿城净负债率降至49%；谁是最大“地主”？恒大坐拥1.4亿平米土储；谁卖房最贵？18352元/平米 招商销售均价最高；谁年薪最高？王石 房企高管年薪NO.1；谁分红最多？龙头房企 分红不菲：保利地产每10股派发2.32元现金红利，现金分红数额达16.6亿之多。招商地产2012年每10股派3元现金股息，并且近年来现金分红总额保持持续增长。万科每10股派送1.8元现金股息，与上一年相比增加了5.5亿元分红。
2013年房企最新战略思路：(1)销售目标整体上调;(2)调整城市布局;(3)“出海”渐成风潮，进军海外市场也是大型房企2013年的大计划。
专家观点：房企洗牌将会加快；一部分大型房企逐步收回在三四线城市的“兵力”，重回一二线城市。今年将会有更多的房企重返一二线城市。
北京住建委：二手房交易平台扩大试点推迟
2013年4月1日 来源：北京日报
原本计划于今天在10个区县及亦庄启动的二手房交易服务平台，将推迟到5月1日再启动扩大试点。市住建委昨日发布《关于顺延存量房交易服务平台扩大试点工作执行日期的通知》，公布了上述消息。
今年2月，市住建委、央行营业管理部联合宣布，此前在海淀区试点的二手房交易服务平台将从4月1日起扩大至西城、海淀、丰台、石景山、房山、门头沟、平谷、怀柔、延庆、密云和亦庄开发区，无论是中介还是普通个人都可以登录平台销售或购买房屋。但拟上市交易的房屋必须经过房管部门核验真伪。按照原计划，这一平台将在今天正式在10个区县及亦庄开发区启动。记者昨日从市住建委获悉，由于近期二手房交易量大幅增加，各区县交易登记业务饱和，原定4月1日的执行日期顺延至5月1日。
国土部副部长：推进城镇化要对土地制度进行适度改革
2013年4月2日 来源：证券日报
3月30日，在2013中国城镇化高层国际论坛上，国土资源部副部长胡存智表示，在城镇化转型发展过程当中，要对土地制度进行适度改革，来适应当前的城市化进程。他认为，要通过坚持用途管制制度，优化国土空间利用格局，增强城镇化的健康发展空间保障能力。这主要是通过加强规划，建立规划的评估调整制度，完善土地用途的转型制度。同时要完善节约集约用地，促进城镇化转型。如果说仅仅靠目前的新增建设用地是不能可持续的推动城市发展的。因此要通过节约用地来推进发展。
北京地税局：装修费最多按房屋原值10%扣除
2013年4月2日 来源：北京日报
本市3月30日发布“国五条”细则的落地政策，这份被称为“京十九条”的政策，首次将二手房市场纳入本市调控体系。昨天，北京市地税局在官网发布《关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答》，明确了5类房屋转让时“原值”如何计算，经税务机关审核，个人转让住房在转让前实际发生的装修费用，可按一定比例扣除，其中商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%，经济适用房的最高扣除限额达到了房屋原值的15%。
假离婚可避20％卖房个税？
2013年4月2日 来源：新华网
各省市政府落实“国五条”执行细则陆续出台，针对20%的个税，网传攻略有不少版本，其中不少是利用假离婚、假结婚实现目的的。如其中一个攻略说：第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话)；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有；第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女；第五步，各自复婚。还有的攻略提出了更为直接的办法：将打算卖出的房产归到夫妻一方名下，然后夫妻离婚，拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售(还需满5年才能避税)，卖掉后双方复婚。
云南凌云律师事务所不动产及建设工程法律事务部主任田大志分析，以上攻略至少有以下法律风险：一是可能存在“假戏真做，终成真”的道德风险，出现避税人意想不到的结果，造成“人财两空”的局面。二是合同法第五十二条之规定：恶意串通，损害国家利益、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的；违反法律、行政法规的强制性规定的合同或者民事行为一律无效。婚姻缔结地法院完全可以撤销此种结婚的婚姻登记行为。三是这是一种以合法的婚姻结婚登记形式作为诈骗犯罪的手段，可能被追究诈骗罪的刑事责任。
反思十年房地产调控：抑制需求不如保障供给
2013年4月2日 来源：羊城晚报
业内人士总结十年调控的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求，归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。对于“楼市十年九调，房价屡调屡高”这一观点，住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，房地产市场复杂程度高，影响房价变化的因素多，调控的难度很大。“但房价是否就是调控调高的？这也要客观分析，政府不断地调控，而房价还在涨，但如果不调控呢？或许房价比现在还高、涨得还快。”
在全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康看来，如果这十年间没有这些政策的出台，出现地产泡沫和房价大起大落的风险会很高，房价可能会比现在还高。“客观讲，这些调控的政策有不尽如人意的地方，但总体还是使房价的过快上涨得到抑制，压制了一些不合理上涨的冲动。”贾康说，不调控，倒房会更热闹。
有识之士分析，十年的房地产调控，带给我们三个反思：土地财政没戒毒；调控欠缺精细化；政策滞后不长远。
过去10年房地产的调控不断，未来10年房地产的调控也将难以避免。因为当前国内的房地产运行机制，决定了调控是常态。
央行料不会就二套房信贷政策做出统一要求
2013年4月2日 来源：上海证券报
记者从权威人士处了解到，在各地出台“国五条”细则后，央行层面不会就各地分支机构上调二套房贷首付比例和利率做出统一的要求。按照规定，央行各级行要根据当地政府部门的房地产调控目标，根据需要与商业银行进行协商，可以适当提高第二套房贷的首付比例和利率。业内人士分析认为，这或许意味着各地未来二套房贷利率和首付政策调整幅度可能会出现差异。在现有二套房首付60%，利率1.1倍的基础上，各地对上调幅度将拥有较大的自主权，可能会出现首付比例和利率不同的情况。
而二套房贷新政的出台时间，也将视各地情况有先有后。如北京，表示将根据本市房价控制目标和政策要求进一步提高二套房首付比例，并未提出要调整利率。重庆称，主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，可在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。上海的细则表示，将根据市场变化，适时调整二套房贷首付比例及利率。深圳提出，根据该市年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。而济南、合肥、南京的细则中，均未明确提及二套房贷首付比例和利率调整问题。
不动产统一登记：社会基础设施建设的关键
2013年4月3日 来源：中国证券报
国务院办公厅近日就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工发出通知，要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。此举是为了落实《物权法》规定、保护合法财产权，促进房地产市场调控长效机制建设。但从新一届政府执政理念和上述方案中的其他内容来看，我们认为此举更强调我国社会基础设施建设的重要性。目前，我国在不动产登记领域存在着登记缺失、权属复杂、集合等级程度低的问题。首先，老旧房屋、小产权房、部分特权占有的不动产、集体土地登记缺失情况很普遍。即使有登记的记录，也存在着产权实物边界、权利边界、权利人不清楚的普遍现象，特别是近年来由于人口流动、土地征收、城市外延扩张和规划调整，不动产登记事实上缺失的问题就更加严重。其次，我国不动产权属现状非常复杂，根据所有权分为国有与集体所有，按性质分为林地、草地、农地以及建设用地，根据区域又区分为农村建设用地使用权、土地承包经营权以及城市建设用地使用权。此外，不动产登记还存在多个部门分头管理的问题，集合登记程度很低，如林业部门发林权证、农业部门发承包经营权证、建设部门或政府发房产证和宅基地证，国土部门发土地使用权证，而不同部门之间对不动产登记的管理不严、规制不统一、权责不明晰。同时，由于测绘标准不同或登记依据不同，也存在权属不明或重复登记的情况。不动产登记集合程度低造成跨区域、跨部门间信息不对称，给不动产产权违法行为创造了空间。因此，此次国家提出统一不动产登记制度与统一的信用信息平台、统一社会信用代码、出台并实施信息网络实名登记制度等其他28项内容并列，要求在2014年6月底前必须完成，此举足可以窥见国家对于社会基础设施建设的重视。
北京住建委：今年下半年起可以领取加密房产证
2013年4月7日 来源：北京日报
拿着一本假房产证，或者在房主不知情的情况下，拿着房主的房产证办理过户等行为，都会被一堵密码“防火墙”拦截在危险交易之外。记者昨日从市住建委了解到，为防止虚假房屋买卖等行为，保障房屋交易安全，大约从今年下半年开始，本市新购房人群将可以领取能够加密码的房产证，以后再过户、抵押或办理其他业务时，除了提交房产证，经办人必须输入密码才能继续办理。
针对这种加密房产证在随后办理业务时的流程，相关负责人说，交易服务大厅或专门的业务办理部门将设置专业设备，查看现场持证人与《房屋所有权证》上的数码肖像是否一致，并鉴别现场持证人的指纹与房产权属登记的是否吻合。肖像、指纹验证成功后，方可进行房产交易。此后，海淀区、石景山区、丰台区、原东城区和平谷区也曾进行过换防伪房产证的试点。目前，北京市的部分房产证上已经有防伪标记，能有效识别伪造房产证。
住建部摸底国五条地方细则 对各城市区别评估
2013年4月7日 来源：中国经营报
在全国各主要城市均赶在“大限”之前陆续出台国五条地方执行细则之后，作为房地产调控部际联席会的牵头部门，住房和城乡建设部(下称“住建部”)已经开始汇总地方出台调控细则的情况，并在评估之后向国务院进行汇报。目前，住建部正在使用各种方式对地方落实国五条细则的情况进行“摸底”和“调研”。但尚未最终确定是否向地方派出国务院联合督察组。对于北京等大型城市出台的地方调控细则，住建部初步认为较好地落实了中央精神，而对于部分城市出台的政策，住建部则持有“保留意见”。“最近确实按照工作部署，在对各地方政府出台的落实国办发17号文件的有关政策情况进行汇总分析，还要进行分析评估。”4月2日，一位不愿具名的住建部官员向记者证实，但对于此项工作的进展情况，他拒绝进一步向记者透露有关信息。
早在17个城市“国五条”执行细则相继落地之前，中国的标杆房企就早已筹划如何应对政策作用的市场。在北京“国五条”细则出台之后，万科北京公司、保利地产北京公司先后向记者表示，将调整在京产品结构，降低高端产品线的比例，以加快现金周转，应对房地产调控。
“今年万科在京的主要销售产品，都是以刚需以及改善型的产品为主，高端项目的比重会进一步下降。”4月3日上午，万科北京公司的一位高管向本报记者表示，万科希望借此加速现金的周转速度，以确保财务状况的平稳。
35城市公布今年房价控制目标 涨幅有望控制在10%以下
2013年4月7日 来源：中国证券报
国务院要求除拉萨以外的直辖市、省会城市和计划单列市须在一季度公布2013年度房价控制目标。截至4月1日中国证券报记者发稿时，35个城市均已公布2013年度房价控制目标，且目标基本一致：2013年房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅。业内人士指出，这意味着今年全国房价将稳中有升，各城市涨幅有望不超过10%。
潘石屹：应降低流通税费 提高物业税房产税
2013年4月7日 来源：中国广播网
据中国之声《新闻纵横》报道，博鳌亚洲论坛今天(7日)正式开幕，经济转型与楼市调控分论坛将是明天的压轴戏之一。虽然还未上演，但是，这个话题已经成了论坛的一个舆论焦点。
SOHO中国董事会主席潘石屹在博鳌会议中心的中央台专属工作间，接受了中国之声记者的专访：“中国城市化过程中可能一些大城市，像北京上海，城市化过程要更大一些，所以整个土地的供应应随着城市化进程做合理的、科学的安排，北京上海就应该多一些土地的供应。如果是土地供应不上的话，可以把容积率提高。”“中国住房有一定泡沫，如果能够把握好，可能过个三五年就消化了”
潘石屹说：“用行政的办法限制房地产市场的发展，比如限购。07年就是限面积、限价，负作用非常大，你要限售他就去离婚。我们试着想，能不能用用市场调节的办法去调节，政府把保障性住房做好，剩下的东西，更多的是用银行利率、首付款比例这些办法去来调整。税方面，两个是反的，我的建议是把流通环节的税费降下来，把持有的物业税和房产税提高起来，这样好多套房子的人还有压力让这些房子出去，让一些没有住房的人能住上这些房子”。
调控下楼市吹起“裸卖”风
2013年4月8日 来源：广州日报
在“国五条”细则落地后的第一个小长假，记者走访一手楼市了解到，为了规避“限价”，增城部分楼盘已经祭出“一房两份合同”的方式，签订“装修合同”以做低成交均价，而市区楼盘“裸卖”风潮也渐起。
现象一：装修合同“重现江湖”；现象二：“便宜”楼盘选择毛坯上市。
二、土地市场概况
2013年第14周镇江土地市场新增11块土地出让、1块工业用地成交。
2013年第二期国有建设用地挂牌出让地块简介
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地块号
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地块名称
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总用地面积(平方米/亩)
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出让面积(平方米/亩)
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土地坐落
|
土地用途
|
供地条件
|
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2--1
|
中山东路电力路交叉口地下空间
|
15086/22.63
|
15086/22.63
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北至九州广场
|
批发零售用地及公共设施用地
|
现状
|
|
2--2
|
丁卯桥路以南地块
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19506/29.26
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18734/28.10
|
北至丁卯桥路，西至新阳路
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城镇住宅、批发零售及公共设施用地
|
拆除地上建筑物,其余现状
|
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2--3
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雩龙路以西地块
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3225/4.84
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1418/2.13
|
北至京华路，东至雩龙路
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批发零售用地（加油站）
|
拆除地上建筑物,其余现状
|
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2--4
|
大路1号地块
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93325/139.99
|
93325/139.99
|
北至沙腰河路，南至滨江环路
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城镇住宅、批发零售及公共设施用地（安置房）
|
拆除地上建筑物,其余现状
|
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2--5
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大路2号地块
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79609/119.41
|
79609/119.41
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东至振兴路，南至兴港东路
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城镇住宅、批发零售及公共设施用地（安置房）
|
拆除地上建筑物,其余现状
|
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2--6
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纬三路北侧地块
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3971/5.96
|
3971/5.96
|
南至丁卯民调司法中心
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商务金融用地
|
拆除地上建筑物,其余现状
|
|
2--7
|
银河路以北地块
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33338/50.01
|
33338/50.01
|
南至银河路，西至港中路
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城镇住宅（酒店式公寓）、批发零售及公共设施用地
|
拆除地上建筑物,其余现状
|
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2--8
|
烟墩山路以西地块
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74996/112.49
|
74996/112.49
|
东至烟墩山路，南至银河路
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城镇住宅、批发零售及公共设施用地
|
拆除地上建筑物,其余现状
|
|
2--9
|
DT1120地块
|
14303/21.45
|
12276/18.41
|
北至龙山路，西至华山路
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批发零售用地
|
拆除地上建筑物,其余现状
|
|
2--10
|
DT1220地块
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84723/127.08
|
77867/116.80
|
东至华山路，南至谷阳大道
|
城镇住宅、批发零售及公共设施用地
|
拆除地上建筑物,其余现状
|
|
2--11
|
DT1266地块
|
1983/2.97
|
1450/2.18
|
东至茅以升大道
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批发零售用地（加油站）
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拆除地上建筑物,其余现状
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2013年01期国有建设用地（工业用地）挂牌出让结果
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地块号
|
地块名称
|
出让面积(亩)
|
总建面积(平方米)
|
起步价 (万元)
|
成交价 (万元)
|
均 价 (万元/亩)
|
溢 价(万元)
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楼面地价(元/平方米)
|
增长幅度 (%)
|
中买单位
|
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1--1
|
长江路以北疏港路两侧地块
|
248.82
|
116200-199200
|
5573.57
|
5573.57
|
22.40
|
/
|
/
|
/
|
镇江惠龙长江港务有限公司
|
三、本周成交情况
1、新增预售
镇江市区2013年第14周领预售证楼盘3家，共计推出房源200户
2013年第14周镇江房地产市场新增预售一览表
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序号
|
名称
|
房屋用途性质
|
区域
|
核发日期
|
推出套数
|
开发商名称窗体底端
|
|
1
|
|
住宅
|
润州
|
2013-4-3
|
152
|
|
|
2
|
|
住宅
|
丹徒
|
2013-4-3
|
37
|
|
|
3
|
|
住宅
|
润州
|
2013-4-7
|
11
|
|
从供销情况来看，镇江市第14周供应住宅200套，成交住宅507套，本周销大于供。
2、成交状况
2.1 镇江住宅市场成交状况（不含丹阳、句容、扬中）
从成交套数来看，镇江2013年第14周镇江住宅市场（不含丹阳、句容、扬中）共成交 507套住宅，相较上周客户成交量略有下降，自11周以来，市场销量日趋减少，同比上周销量下降32.3%。
从成交面积来看，镇江市区第14周成交商品住宅5.25万平方，与上周相比下降2.82万平方，成交均价5403.76元/平方，与上周相比略有下降141元/平方，市场价格波动不大。
2.2 镇江住宅市场分板块成交状况
|
序号
|
辖市区(统计)
|
销售套数
|
销售面积(M2)
|
|
1
|
大港
|
150
|
14478.1
|
|
2
|
润州
|
140
|
14586.68
|
|
3
|
京口
|
111
|
12433.36
|
|
4
|
丹徒
|
67
|
6958.05
|
|
5
|
丁卯
|
39
|
4009.44
|
|
本期统计时间：2013-04-01 至 2013-04-07
|
镇江2013年第14周，从各区域成交套数上看，大港区的销售名列第一，主要是该片区有大量的安置房在销售，拉动了整个片区的成交数据。
2.3本周镇江成交TOP20排行
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序号
|
项目名称
|
行政区
|
区位
|
销售套数
|
销售面积(M2)
|
销售金额(元)
|
销售均价（元/M2）
|
|
1
|
平昌新城新瑞苑
|
新区
|
大港片区
|
73
|
6842.59
|
6835765
|
999.00
|
|
2
|
平昌新城新润苑
|
新区
|
大港片区
|
32
|
3106.3
|
3097250
|
997.09
|
|
3
|
红星桃花源
|
润州
|
城中西南片
|
30
|
2894.02
|
12615850
|
4359.28
|
|
4
|
恒美
|
京口
|
城东北片
|
22
|
1230.17
|
5098885
|
4144.86
|
|
5
|
香奈城
|
润州
|
城南东片
|
15
|
2222.66
|
15729509
|
7076.88
|
|
6
|
启航社
|
润州
|
城南西片
|
14
|
1161.03
|
6718885
|
5787.00
|
|
7
|
冠城商业中心
|
丹徒
|
丹徒片区
|
14
|
740.25
|
7941269
|
10727.82
|
|
8
|
魅力之城三街区
|
润州
|
城南西片
|
12
|
1241.63
|
9400773
|
7571.32
|
|
9
|
江山名洲
|
京口
|
城中东片
|
11
|
1330.66
|
10860755
|
8161.93
|
|
10
|
葛村新苑
|
新区
|
大港片区
|
11
|
1043.4
|
6971404
|
6681.43
|
|
11
|
风景城邦
|
丹徒
|
丹徒片区
|
10
|
1125.21
|
5764000
|
5122.60
|
|
12
|
绿港苑
|
新区
|
大港片区
|
9
|
847.65
|
4032443
|
4757.20
|
|
13
|
锦城
|
京口
|
城东北片
|
8
|
931.76
|
5764204
|
6186.36
|
|
14
|
江南世家
|
新区
|
城东南片
|
8
|
914.81
|
6050140
|
6613.55
|
|
15
|
钻石铭苑
|
新区
|
城东南片
|
8
|
800.47
|
4348941
|
5432.98
|
|
16
|
盛世家园
|
新区
|
大港片区
|
8
|
790.61
|
3008673
|
3805.51
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17
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恒大绿洲花园
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丹徒
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丹徒片区
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7
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904.29
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5626372
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6221.87
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18
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北固湾小区
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京口
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城中次中心区
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7
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820.31
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7742326
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9438.29
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19
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香江世纪名城
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京口
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城东北片
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7
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747.69
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4153531
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5555.15
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20
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永隆城市广场
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新区
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城东南片
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7
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736.88
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4201960
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5702.37
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3、存量分析
截止2013年4月7日，镇江市一手房商品住宅可售套数为82348套。若按近12周镇江市商品住宅周平均487套的销售速度，目前的新房可售量需169周才能被市场完全消化。库存量在缓慢减少。随着各地“新国五条”细则的出台，在国家宏观大调控的背景下，销量已呈明显下降趋势。
四、上策观点
1、国五条地方细则的出台，能否抑制房价上涨？
对于北京等大型城市出台的地方调控细则，住建部初步认为较好地落实了中央精神，而对于部分城市出台的政策，住建部则持有“保留意见”。自2004年开始楼市调控政策不断更新，是否消除了楼市的泡沫？大家都说楼市调控“十调九涨”，究竟这么多年的调控对楼市有无帮助，借用某所长的话说：“不调控，倒房会更热闹”。 上策机构认同该所长观点：未来10年房地产的调控也将难以避免。因为当前国内的房地产运行机制，决定了调控是常态。
2、镇江销冠NO1/NO2
远洋地产--香奈城仍以15套的销售业绩位居NO.1（安置房除外），均价也达到了7076.88元。位居NO2的启航社均价也达到了5787元，连续3周销量领先决不是偶然，既是项目定位符合大众消费，也是官塘新城启动、高铁线路通畅的联动效应。
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2013年4月7日 |
