如同地价的一夜飙升，城市综合体的概念似乎也是一夜之间急剧蹿热。在巨大光环的吸引下，不少人认为当今商业地产已步入城市综合体“唱主角”的时代，甚至有不少地方政府固执的相信，城市经济发展之间的竞争也要靠城市综合体来决胜负。于是乎，大规模、大体量、全业态，一座又一座“城中之城”在二三线城市平地而起。

新城区博弈  

二三线城市对综合体的热情，已成为当前中国的“特异现象”。虽然经济还没有发展到一线城市的水平，但其开发的积极程度甚至超过了一线城市。  

“在高涨的热情下，如今许多城市的新城区开发，政府都规定必须要有综合体的配备。”汉博投资集团董事长朱友军认为，政府之所以要规定这一点，“一是能出业绩，二是综合体里面的酒店等商业部分，可以为当地带来稳定的就业和税收。现在70%的二三线城市的政府都已经意识到这一点。”  

新区开发往往是开发商和政府在进行博弈。新城区的开发建设应该是先有人住，再有产业，再有写字楼，再有商业这样一个顺序。然而，政府往往会反过来想，即先出综合体、先出商业，因为这些看上去，马上就会业绩斐然。

“政府引导”存误区  

与政府合作新城区开发， 土地价格自然低廉。但一些开发商对未来明显估量不足：地虽然可以很便宜地拿下，但项目以后能否做得起来，还存在很大的不确定性。由于商业开发经验不足，一些开发商的这种无意识状态，他们认为以低价拿到新区最好的土地，政府又给予许多优惠，开发综合体问题不大。但殊不知，综合体里住宅卖完的利润，往往很难填满留下来的物业在未来的运营成本。

于是，不难想象，在这样双重甚至多重因素的影响下，有多少表面华丽的城市综合体正行走在“幸与不幸之间”。  

业内人士认为，开发商所犯的错误在于对当地消费力判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的成功经验，对当地市场预期过于乐观；此外，开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等，也是目前城市综合体开发中普遍存在的问题。  

散售带来先天不良  

像万达集团、中粮集团以及宝龙集团等商业地产龙头企业，在当前环境下的战略是“只做城市综合体开发”。虽然城市综合体能为开发商带来多方面的经济效益，但也应该看到，城市综合体具有较大的操作难度，需要更高的技术含量和雄厚的资本金，一般中小型开发商往往难以胜任。  

然而，一些开发商为了缓解资金压力，在运营综合体的过程中已经开始“走形”。综合体应以商业为主打，但目前很多项目都把酒店部分变成40或50年产权的酒店式公寓卖掉，这样就变成单纯的卖住宅获取回款了。甚至有的开发商还将写字楼打散出售。然而，他们并不知道，“写字楼只有统一出租整体销售，才能做出档次来。如果分散出售，小业主再进行各自出租，这个城市综合体的商务感觉就会大打折扣。”