最火“金三银四”是怎么诞生的？这个春天是不是所有的房子都不愁卖？“金三银四”之后，必定会是“红五月”吗？在这种高温的状态下，您是不是开始忧心忡忡，现在再不买就再也买不起了？

　　本期《扬子楼市》将带您全面追踪楼市的真实状态，预测楼市走势，帮助您做出冷静的判断和正确的选择。

　　·爆发原因追踪·

　　最火的“金三银四”是怎么诞生的？

　　3月1日晚，传统销售旺季“金三银四”刚开局，严厉超出预期的“新国五条”细则便横空出世。然而，接下来两个月的市场表现却并没有像最初人们设想的那样遭遇重挫，反而走出了一条截然相反的大阳线。回顾今年的3、4月份，躁动不安的情绪始终与市场如影随形。业内专家普遍认同，最火“金三银四”的诞生有其特殊的政策和市场背景，是多方面因素共同作用的结果。

　　“一个真相和一个谣言”

　　“房地产市场无疑是个政策市”，网尚研究机构总经理李智表示，新国五条细则中20%的个人所得税政策对二手房市场产生巨大冲击，政策窗口期的不确定性导致3月买卖双方产生了集中性、恐慌性的交易。新房市场上，由于对后期二套房贷、“卖旧买新”和南京开征房产税的担忧，改善需求也加快了入市的步伐。

　　需求爆发的同时，开发商的供应也很给力，短暂观望之后，从3月中旬开始，江北刚需盘率先试水，快速去化后其余楼盘跟进，新增供应大幅放量，3月新推房8464套，环比2月增幅接近6倍，4月相比3月更胜一筹。

　　进入4月份后，“关于政策的一个真相和一个谣传显然充当了高交易量的背后推手”，李智指出。

　　“一个真相”指的是“国五条”南京细则。4月19日，南京调控细则姗姗来迟，其中并未涉及到核心的二套房贷和差额20%的个税政策，客观上促进了交易上扬。随后，关于房产税的谣传再次盛行，所谓“泄露”出来的红头文件和征收方案看起来有板有眼，激起市场千层浪，听信谣言的大有人在，加速了交易进行。

　　看涨预期持续蔓延

　　延续了去年下半年以来的回暖态势，2013年年初的楼市是在一片热闹的氛围中开场的。在不少业内人士看来，地方普遍弱化处理新国五条，纷纷拖至大限时点才推出细则，而且整体的严厉程度较低，对于关键政策不明确，对买房人的心态产生了影响。不同于以往每次调控所产生的不确定性和观望心态，预期未来市场看好的声音逐渐成为主流。

　　过去两个月的南京楼市，推出优惠措施的楼盘大大减少，而涨价声依旧此起彼伏：桥北逼近万元，河西新盘售价奔三，有楼盘涨价超过2000元/㎡还不愁卖……接连不断的涨价消息也引发恐慌心态进一步蔓延，购房者担心再不买房或许会重蹈过去几轮调控中错失抄底时机的覆辙，普遍选择积极入市，这也是今年“金三银四”空前火爆的重要原因之一。

　　·上市楼盘追踪·

　　旺季也有楼盘“门可罗雀”，看着别人狂欢的滋味不好受

　　最近楼市大卖的楼盘比比皆是，让不少还没出手的购房者心中焦虑万分，又怕回到调控前全民抢房的时代。不过针对个盘的全面调查,却证实这并非是一场人人都能狂欢的盛宴，不少楼盘的销售形势依然不容乐观，有的甚至在开盘当天售不出一成。

　　超3成开盘卖不了一半

　　笔者统计发现，金三银四期间，南京有1/3的上市楼盘在开盘当天的销量不足五成，这其中大部分是两江板块的刚需盘。3月，南京47家推新房源的楼盘中，有12家当天的销售量低于5成，有3家楼盘只卖出了10余套房源，还不到所推房源的1成。4月推盘的47家楼盘中，有21家销售未过半，2家楼盘成交不足两成。

　　比如，位于桥北的浦泰和天下，3月16日推出24、25栋总计191套住宅，均价9100元/㎡，开盘当日仅认购11套，占总数5.76%，截止5月8日，网上房地产数据显示，这批房源也只成交了21套，认购3套。顶山的另一家楼盘也在“金三”遭遇“滑铁卢”，推出的379套房源仅成交17套，只占推盘量的4.59%。江宁东山镇某大盘3月底推158套房源，至今也只成交了11套，销售情况不尽如人意。

　　对此，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，现在受欢迎的是性价比高的房源，那些经不起市场考验的产品想要“浑水摸鱼”越来越不容易。

　　高端盘与投资盘有点难

　　除了最近推盘的楼盘之外，还有一批楼盘的销售“任你风吹雨打，我自岿然不动”，市场再热也与它无关，成为楼市“老大难”。

　　位于鼓楼区的一家楼盘，在售房源均价45000元/㎡，面积93-237㎡。网上房地产数据显示，这个号称装修标准为1万元/㎡的城中豪宅，入网的351套房子从2009年卖到现在，仅仅成交了69套，去化率极低。主城另一家楼盘自两年前开盘至今，推出15套联排别墅，面积302-349㎡，均价40000元/㎡，但至今只售出一套。

　　南京林业大学社会工作系主任孟祥远认为，滞销楼盘主要还是产品竞争力的问题，“再加上限购限贷，高端房源与投资性产品注定无法成为目前市场的主角。”孟祥远建议购房者，买房要首选定价合理、品质有保障的品牌开发商。

　　·成交结构追踪·

　　1.2万/m2以下的房源占比54.5%

　　同时100m2以下的房源超过月成交量的一半，刚需房源仍是市场主力

　　根据统计，“金三银四”两个月内南京有90余家楼盘推出1.6万套新房源，成交量更是创下了16395套的新高。然而笔者调查发现，在这波成交热潮中，销售火爆的主角绝大部分是价格亲民的刚需盘，万元左右的房源依然是成交主力。

　　万元刚需盘最受欢迎

　　价格即王道，这历来是楼市的金科玉律。今年这个限购以来最红火的“金三银四”也无法免俗，销量与价格构成正比。

　　3月19日，中国铁建江佑铂庭以万元均价开盘，72套房源日光；新城香溢紫郡以8800元的均价加推188套房源，当晚去化九成。

　　3月26日，板桥金地自在城推出单价近万的132套新房，被一抢而空。

　　4月3日，东方红郡以10300元/㎡均价推154套房源，当天日光；旭日上城以9700元/㎡加推13号楼，小户型被“抢”光，大户型也卖出九成。

　　此外，金三银四还有大批刚需盘表现抢眼。东郊小镇、天正天御溪岸开盘售出超九成；保利梧桐语、海德北岸城开盘卖八成；通宇林景雅园、金地明悦、天润城、万科金色领域、天泽苑、中海万锦熙岸等都在开盘当日卖出六成。

　　国栋网统计数据表明，3-4月楼市的成交中，万元以下房源有6440套，占16395套总成交量的39.2%，其中单价8000—10000之间的房源成交3759套，所占比例最高。另外，10000-12000元/㎡的房源也非常受欢迎，成交量为2510套，占总量的15%。这样算来，单价12000元以下的房源成交比例已经高达54.5%。

　　两江板块是楼市主力

　　除了单价之外，低总价的刚需户型最受市场的青睐。网上房地产网数据显示，3月份南京成交的商品住宅中，面积100㎡以下的有4320套，占月成交量的51%；4月份100㎡以下的房源成交4070套，超过月成交量的一半。

　　另外，无论是楼盘分布还是数据统计，均可发现，江北、江宁两大区域是南京楼市的绝对热点。3月，江北天润城、威尼斯水城、旭日上城等17家楼盘推近4000套新房源，占全市新增房源的45%，最后，江北板块以3440套的成交量成为3月的大赢家。4月，两江板块再接再厉，推出超过4600套的新房，江北再次以3059的成交量、38.5%的占比遥遥领先全城，江宁板块则以2076套的成交量位列第二。

　　对此，业内人士表示，限购之后刚性需求一直占据市场的主导，随着恐涨心理的蔓延以及对房产税等后市政策的不确定性，今年“金三银四”的刚需释放更加充分。而且，与去年同期“杀跌性回暖”相比，目前的销量再无需靠低价换取。

　　·房价走势追踪·

　　房价还在涨，但涨幅小了

　　4月份住宅成交均价为12070元/m2，环比增幅0.18%，是今年以来涨幅最小的一个月

　　房价的走势总是备受瞩目，也会影响到购房者的买房步伐。分析“金三银四”期间的月度房价走势来看，尽管调控温和，房价继续上涨，但涨价的步伐已经悄悄变小了。

　　中国指数研究院发布的数据显示，4月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10098元/平方米，为该指数首次突破万元关口，环比上涨1%，这是自2012年6月以来，连续第11个月环比上涨。值得注意的是，价格涨幅有所放缓，比上月缩小0.06个百分点。

　　南京方面，来自中原地产的统计显示，自去年6月始，南京房价进入上涨通道，至今为止涨势仍在继续。2013年1月，一下卖出7080套房的南京楼市开局火爆，全市新建住宅的成交均价也达到了11802元/㎡，与去年12月份相比有0.97%的环比增幅。到了2月份，南京成交均价已经上涨到11982元/㎡，环比增幅达到1.53%的高位，价格的上涨在一定程度上影响了成交量，2月份的成交量环比下降39.62%。

　　3月份，受调控政策影响，南京楼市量价齐升，成交均价上涨到12048元/㎡，环比增幅0.55%，8447套的成交量为今年以来的最高值。进入4月份，房产调控政策带来的市场火爆开始进入一个相对的冷静期，但房价依然没有停止上涨的脚步，4月份住宅成交均价为12070元/㎡，环比增幅仅为0.18%，是今年以来涨幅最小的一个月，7948套的成交量环比3月下滑了5.88%。

　　中原地产的分析人士指出，4月份是3月井喷后的过渡恢复期，成交量已经出现了波动，房价还在继续上行，不过涨幅开始走稳。

　　·市场预测·

　　5月楼市成交略显疲态 房价走势趋稳

　　狂欢过后，总有落寞。如果说4月份的成交量下跌以及涨幅收窄是3月份非理性购房之后的后继乏力。那么，5月的南京楼市，又将会走向何方呢？

　　需求降温，成交下滑

　　5月7日，城北某盘推出优惠活动，将原来均价11000元/㎡，182-344㎡的改善型底跃房源调整到均价9000元/㎡，最低7999元/㎡。实际上，该楼盘在上个月已经做过降价促销，但走量依然没有起色，5月初加大降价幅度也是不得已而为之。改善盘如此，刚需盘的热度也在减退，以刚需大户江北板块为例，不论到访量与成交量都有一定程度下滑。

　　不过5月的供应量却热度依然。据世联地产统计数据，5月份的南京楼市，预计会有约9300套新房入市，创今年以来的新高，几乎是去年同月4800套的两倍。

　　二手房方面，链家地产数据显示，5月1-6日南京二手房成交均价为19553.9元/㎡，相比4月同期下降5.53%，相比三月同期下降2.6%。除去进入5月份，对于二手学区房的需求降温之外，市场对新政的消化作用也开始显现，市场进入稳定的自我修复状态。

　　整体下跌可能性不大

　　南京林业大学社会工作系主任孟祥远认为，市场在到达高点后，不可避免会出现后继乏力的状况。这个在4月的市场表现中也可以看到，出现了一些变化，包括需求得到充分释放后的一些成交上的反复。这个时候恐慌性购房少了，市场也在开始冷静。这些从售楼处的实际情况直接体现出来，比如说到访量少了，比如说最能反映楼市人气的江北市场出现了一定的价格回调。更进一步的，在价格回调之后，可能销售也并没有太大的起色，反映出购房者的成交欲望明显不如之前的强烈。

　　孟祥远认为，虽然如此，5月以及下半年的南京楼市，房价并不会有整体下跌的表现，因为不论从目前的经济大环境以及开发商的资金现状判断都不会有降价的冲动，“最大的可能是在目前的水平上高位稳定”。

　　很多购房者会担心进一步的政策调控，孟祥远表示政策因素毕竟是外因，真正起作用的还是市场的内部因素，“我们要看到购房的需求是客观存在的，很多政策因素实际上都可以在内部转化或者说消化掉”。

　　而中国房地产研究会副会长胡志刚对于下半年的楼市持略悲观态度，“金三银四过度透支了楼市需求，加上下半年楼市供应的增长，对楼市成交会产生一定负面影响。另一方面，4月份的经济数据显示中国经济各方面都有下滑趋势，对楼市的影响不容小窥。”