动态成本反映项目实时成本，不同企业囊括的范围和成本项不同，以H企为例，动态成本包括已签合同金额、待发生合同金额、已确认合同变更金额、预估合同变更金额和无合同费用。很多房企存在动态成本算不准、控不住的难题，原因往往在于动态成本计量存在潜在漏项的风险，没能及时反映出来，成本结转时集中引爆，却已经错失很多及时进行干预的机会。动态成本漏项在于管理不规范，没能及时录入，漏的都是隐性成本和信息，如主材调差、变更签证漏项等。

【案例】沉没的3000万

廊坊的一个项目，老板视察施工现场时，突然有一个想法跃入脑海，如果设计成下沉式庭院，项目的品质肯定会提升不少，为二期开盘也可以留下好印象。老板一句话，各部门跑断腿，马上开始设计、定方案，期间涉及到很多成本，开挖土石方、购进设备等，加上景观，一共花了3000万。这笔款项属于成本追加，但是由于老板临时起兴提出要做，花多少钱自己也不知道，也没多想，这笔追加的成本没有及时反映到动态成本中。而当发现的时候，一期已经卖完了，要追究合同，合同缺失，合约规划里更是没有，没有计入动态成本，没能实时反映项目真实信息和症状，以供集团及时反应、决策，采取措施来干预，因此前期测算好的费用，一下子失控，这3000万把项目一期的利润全部吃掉了。老板心疼不已。

变更签证的主管部门是工程部，设计变更的主管部门是设计部，多部门信息汇集到成本部，难免会有短路。因此，动态成本的管控，心要细，信息统计口径要一致、全面，做到分析和及时采取措施进行干预。变更签证有些企业实行月结制，能实现月结。

H企的“其他事项”

H企通过“其他事项”来保证不漏项，其动态成本来源于：已签合同+未签合同+预估的变更签证+已发生的变更签证+其他事项。其他事项费是指隶属于主合同在实施过程中发生的补充协议、主材调差、合同终止、成本追加等原因而引起的费用变化。其中补充协议的内容包括赶工费用、节点奖励、罚款、施工图预算核对、工程结算等。

主材调差。按照合同约定，在结算时需按施工期间材料市场价格变化进行调差的主材，每月需进行预估调差金额的计算，并在动态成本中反映。

结算调整。工程结算完成，以结算价计入动态成本，结算价与“已签合同+已确认变更签证”的差额在“其他事项”内调节。所有未确认变更签证在结算时应全部转化为确认变更签证。具体填报方式以A项目2009年6月样板房精装修施工合同的动态成本情况为例（见表1），2009年7月，样板房精装修施工合同办理结算手续，结算价为43万元。于是2009年7月该合同月报填报如表2。

合同终止。合同履行一部分，尚有部分合约范围未履行。尚未履行部分合约范围的金额在确定终止事实成立时填到“其他事项”中。由于某种原因终止合同存在以下四种状态：一是确定终止合同但未办理终止手续，同时后续采购未完成；二是确定终止合同且办理终止手续，同时后续采购未完成；三是确定终止合同但未办理终止手续，且后续采购完成；四是确定终止合同且办理终止手续，且后续采购完成。

成本追加。追加成本通过审批后，目标成本不随成本追加动作的发生而变动，即目标成本反映的数值始终与施工图阶段合约规划的目标成本一致，不随成本追加而增加。追加的成本一旦生效，作为“其他事项”最终体现在动态成本中，同时在辅助说明表中注明于何时追加多少成本。上面廊坊某项目案例的成本追加就在此列，如果事前在其他事项中反映此笔成本追加，后期肯定会引发关注，及时反应。又例如，B项目铝合金门窗工程，目标成本为500万，2010年5月，由于政府出台新规提高铝合金门窗的节能要求，致使该项目原定铝合金门窗配置无法满足，通过多方核实估计需增加成本100万元。2010年5月20日上报“追加成本”申请，集团于2010年5月22日审批通过，同意追加100万，追加成本后5月份“其他事项”填报100万，并体现在辅助说明中。2010年6月15日铝合金门窗工程招标完成，签订合同金额为595万元，“其他事项”月度结转到动态成本，当月动态成本总额为595万。

“其他事项”不同于变更签证

“其他事项”在于保障成本统计口径，不漏项，它归集到动态成本，但不同于变更签证。比如钢筋调差，审算部门每个月都会调，所以调差放到其他事项而非变更；又如，赶工奖励费，属于合同外的补充协议，不属于主合同，因而放在其他事项里，因为成本有所增加，归类到变更里会增加变更金额。“其他事项”会通过月度做简报和开会，汇集到动态成本，及时发现偏差，如发现成本过高，则及时调整，或评判是否需要提价。通过回顾动态成本和目标成本的偏差项和偏差原因，进行对比分析，制定应对偏差的方案和措施。此外，“其他事项”要有书面依据，否则，回顾偏差没有依据，如批准后的成本签字文件，才能作为成本追加的依据；又如计算出主材调差，要有成本经理核准的依据（表3）。

【阅读延伸】

管控结算变更力保不超标准

作为整个成本控制最后的闭环环节，项目结算是坚守成本的最后一道关口。受理结算的初始部门是工程部，签发符合要求的竣工图纸，若有些现场管理人员不作为，或随便签字，将导致信息源失真，该提交的资料没提交，到了成本部，如果成本人员不去抽查，则会被虚假的信息所左右，最终结算变更合同超常。

一般来说，费率合同适用于工期比较紧、图纸不完善甚至方案阶段就要确定单位的情况；图纸相对完善即有了扩初图的情况下，倾向于用清单计价模式，得以有足够时间来进行合同谈判；总价闭口合同适用于技术含量相对低的分项工程和物资采购。

结算的变更合同在3%以内，是可以接受的，即除非有重大缺漏项或是设计变更发生，变更签证要控制在3%以内。要保证结算的变更合同不超标准，在于：一是合同约定的严密性；二是合同的计价方式；三是竣工图纸的完善性；四是过程管理档案；五是变更签证手续的完备性；六是书面结算资料与现场实物的符合性；七是现场管理的规范性。

以图纸版本管理与施工档案管理对结算的影响为例，由于费率合同是三边合同，即边设计、边施工边算账/支付，竣工图最后全部要被覆盖，已有的A版、B版、C版图纸，不能确定以哪版图做结算，会产生偏差，比如明明是C版图却拿B版图做结算，差之毫厘，谬以千里。因此有效竣工图纸的确定、变更签证和隐蔽工程的档案管理非常重要。变更工程要及时更新记录、结算，否则拖的时间越长，加之人员变化，则风险越大。因此，一是采用月结制。即每月对变更签证进行汇总、清理；二是原件结算；三是施工档案管理要规范，对方举证。避免档案管理不规范导致恶意索赔。