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2014年楼市七大看点:房价还会大涨吗
发布日期:2014-1-6 16:55:53 阅读次数:

2014年的楼市仍然备受关注。在这一年里,有诸多疑问待解,比如楼市调控会如何展开,一线城市的房价还会不会大涨,购房者还有没有可能享受到房贷优惠利率等。下面,本刊就这些问题给出我们的判断。

 

    楼市调控如何展开

 

    楼市调控不会退出,但不会再搞一刀切。

 

    2013年第四季度,陆陆续续有17个城市对调控力度进行升级。调控升级的17个城市全部处于近期房价涨幅排在前20位。对比各城市调控细则,广州作为此轮房价上涨的领涨城市,其收紧程度最严,对非户籍人士购房要求提供5年内连续缴交3年以上的纳税或社保证明。与此同时,2013年市场表现疲软的三、四线城市如温州、徐州、芜湖等地,纷纷通过放松限购措施来缓解当地的高库存压力。由此可以看出,地方政府的调控自主权正在逐步增强。房价快速上涨的城市调控进一步升级,而供应充足、成交低迷的城市则采取适度的放松微调。

 

    中央已经调整了调控的思路。与前几轮调控着力于需求面的抑制不同,新一届中央政府更重视增加供应的市场调节机制,并进一步强调住房保障建设。一方面继续强调住房保障的重要性,另一方面重提了调控。这表明,调控和保障在长效机制逐步建立的过程中同等重要。由此本刊认为,2014年楼市宏观调控仍将进行,在尊重供求关系的同时,保障房的建设也将进入全面建设阶段。

 

    房价还会大涨吗

 

    根据国家统计局公布的数据显示,在201311月份,北京、上海、广州和深圳房价涨幅领跑全国,分别同比上涨21.1%21.9%20.9%21.0%。自20139月份起,上述4个城市已经连续3个月同比涨幅超过20%

 

    2014年一线城市房价继续大涨的可能性有多大?从某种程度上来说,一线城市因为具备众多优质资源,属于开放性市场,这些都会导致房价继续上涨。但不可否认的是,2014年楼市受资金短缺的影响要大于其他年份,这将导致房价上涨势头受到极大影响。

 

    二手房占据主导

 

    未来的市场,肯定是二手房市场占据主导。这一论断在2013年得到确立。

 

    以上海为例,20131~11月,上海楼市共计成交新房超过9.7万套,但同期二手房成交套数却达到了29.6万套,是新房的3!预计全年二手房成交套数将超过32万套,为近8年来楼市最高水平。北京的情形与上海有些类似,据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示,截止到201312月中旬,北京新房成交套数达到11.3万套左右,但同期二手房已经高达16.2万套。

 

    在之前很长一段时间以来,新房供应一直占据市场主导地位,而新房的交易量也长期占据主要地位。但随着近年来持续快节奏的开发,新房供应已逐渐减少,取而代之的是二手房市场的繁荣。当然,2013年二手房成交量的大增,有其特殊的原因,比如3月份因为20%个税传闻导致大量需求提前入市等。但不可否认的是,在未来,诸如北京、上海、广州、深圳等一线城市,以及杭州、南京等中心城市,这些相对较为成熟的市场,二手房的买卖将会占据楼市主导地位。

 

    房产税能否落地

 

    从上海、重庆的房产税试点到全面落地,到底有多长时间?目前来看难下结论。不过可以肯定的是,2014年房产税难以落地。

 

    中共十八届三中全会确立了未来楼市调控的方向,即建立调控的长效机制,房地产税是其中一个非常重要的步骤。中原集团研究中心指出,房地产税与房产税一字之差,也意味着房地产行业的税制改革将是一个系统工程,其中将涉及各类税种的整合优化,旨在逐步使地方政府摆脱土地财政的困扰。出于对私有产权的尊重,房产税的实施首先需要通过严肃的立法程序,而其推进将是一件审慎及渐进的过程,短期内全面实施的可能性并不具备。

 

    专家表示,尽管难以全面实施,但作为在需求端可利用其来抑制投资需求的房产税,预计仍将有一些城市加入试点,比如此前呼声一直很高的北京、杭州等城市,则极有可能在2014年纳入房产税试点扩围的城市名单中。

 

    房贷优惠还有吗

 

    信贷环境趋紧,导致购房成本走高。2014年,7折房贷利率名存实亡,而8.5折或者9折优惠,估计都难以碰到。

 

    历史表明,信贷环境的变化对房地产市场的影响举足轻重,房贷的松紧与住房销售的荣衰休戚相关。央行2011年末起三次下调存款准备金率、两次降息,20126月起首套房贷利率从之前的基准甚至上浮1.1倍回落至8.5折优惠,期间,房地产销售增速处于历史低谷水平。然而,20136月的银行钱荒事件发生后,银行贷款额度不断趋紧,部分银行在综合收益考量下缩减甚至暂停房贷业务,首套房贷利率又从8.5折优惠逐步恢复至基准,期间,房地产销售增速攀升至历史新高。中原集团研究中心有关人士表示,即使2014年年初延缓放贷现象有所缓解,多数刚需购房者也不得不面对利率走高带来的长期支付成本上升。

 

    地王涌现概率几何

 

    2013年,地王不断涌现。那么在2014年,这种现象是否会持续?

 

    由于地价不断飙升,导致各地频现面粉贵过面包的现象。如上海,宝山、临港新城等板块,新拍地块楼板价均超过在售新盘,溢价率最高者可达400%

 

    土地价格的飙升,也使得地方政府买地收入大幅攀升。据链家地产市场研究部统计,2013年,北京市共出让土地210宗,土地出让金合计1797.6亿元,为2012年的2.77倍,也超过20101642.4亿元的历史记录。土地市场上,住宅类土地成交活跃。2013年住宅类地块成交74宗,规划建面为1326.4万平方米,较2012年同期增长117.9%,为整体土地规划建面的57%

 

    2014年各地是否还会出现类似的情形?可能性存在,但数量和频率相对2013年都会减少。这是因为土地价格一直上涨,而房企对一线城市的布局热情不会降低,所以地王涌现不可避免。但与此同时,2014年资金面将不会有2013年那么宽裕,所以房企在拿地时会有所收敛。

 

    农地入市会全面放开吗

 

    农地改革试点启动,但农地进入房地产开发领域的可能性不会很大。

 

    近期多地试点城市农地内部流转和开发经营权的开放,无疑将有利于农村闲置土地的盘活以及集约高效利用。相比现行调控政策的调整,土地改革的推进将对房地产市场产生更深远与实质性的影响。中原集团研究中心有关人士,鉴于土地问题的复杂性,真正实现农地入市的全面开放颇具难度。首先,相关法律有待修正;土地确权与历史遗留问题需得到清理;农地入市规模、流转模式等需深入探索。但不容置疑,接下来各地将继续开启大规模的土地改革试点。

 

 

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