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镇江房地产市场四月份报告
发布日期:2013-6-19 9:05:36 阅读次数:

 

 

4月百城房价现连续11个月上涨 涨幅缩小0.06%
相关研究机构近日发布的数据显示,2013年4月,100个城市的住宅平均价格自2012年6月连续第11个月环比上涨,涨幅缩小0.06个百分点;同比连续第5个月上涨,涨幅扩大至5.34%。其中76个城市环比上涨,24个城市环比下跌。
在一线城市及部分热点二线城市,部分开发商调整开盘和定价策略,如延迟推盘、高开低走、取消精装修或用“精装分拆”降低合同价等,但供不应求态势尚未缓解,房价上涨压力犹存,十大城市住宅均价环比涨幅达1.31%。
新政出台1月:二手房坐过山车多地政策按兵不动
假离婚的场景犹在眼前,要求“严格按差价20%征税”的“新国五条”转眼已经出台一个月了。然而与出台之初市场的喧闹相比,各地新政真正的落实情况显得有些静悄悄。多地政策按兵不动,北京最严;二手房交易3月创纪录4月被透支;看后市,二手房平稳,新房逐步提价。
楼市细则执行满月 京沪穗等地成交量大幅下滑
截至目前,“国五条”细则执行已经满月,各地楼市表现不一,其中北京、上海等一线城市受新政影响明显,成交量大幅下滑;三四线城市 则表现平稳。受楼市调控政策,尤其是限购限贷从严和交易个税提高政策影响,购房人群普遍陷入观望,部分购房需求不是十分迫切的人群选择延迟或取消购房计 划,购房需求的减少直接导致了4月份成交量的大幅萎缩。
全国主要城市土地出让价格全线上涨
国土部中国土地勘测规划院近日发布一季度全国主要城市地价监测结果。一季度全国住宅地价4702元/平方米,环比涨1.77%。一 线城市住宅地价环比全部上涨。房地产开发用地同比增幅超过40%,创2010年三季度来新高。具体来看,2013年第一季度,全国主要监测城市地价总体水 平为3175元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为5964、4702和676元/平方米。全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价环比增长率分别 为1.47%、 2.07%、1.77%、0.86%,商服、住宅地价增速较上一季度分别增加1.23、0.56个百分点,工业地价增速则放缓0.28个百分点。
国土部2013土地利用计划:控制大城市建设用地规模
国土部日前印发《关于下达〈2013年全国土地利用计划〉的通知》,要求统筹安排城乡建设用地,控制大城市建设用地规模,合理安排中小城市和小城镇建设用地,对农村地区实行新增建设用地计划指标单列。
 
一、土地市场
一)土地供应
•         镇江市2013城建(土地)项目招商地块一览表
板块
序号
项目名称
用地面积
(公顷)
可出让用地
(公顷)
用地性质
容积率
投资主体
南山板块
1
南山以南地块
5.13
4.63
商办
1.4
风投公司
2
万科蓝山西地块
11.3
11.31
居住
1.8-2.0
城投集团
3
五州山片区
43.9
25.02
商住
2.5-2.8
润州区
4
御桥港西地块
25
20.44
居住
1.4-1.7
城投集团
5
体育会展中心北地块
6.31
5.43
商办、公寓
2.5-3.0
城投集团
6
南山北部景区地质宾馆
9.2
--
酒店、会议、文化休闲
--
风投公司
7
南山北部景区水街
5.21
--
商业、文化休闲
--
风投公司
8
卫生局地块
1.74
1.74
商住
2
收储中心
9
岗子下地块
38.4
26.23
商住
2.7
国投公司
老城滨水板块
10
老市政府地块
3.22
--
商业、文化休闲
--
城投集团
11
第一楼街西地块
0.92
0.92
商办
1.5-2.0
城投集团
12
金融聚集区地块
18.3
13.84
商办、居住
3.4
城投集团
13
迎江路地块
5.38
4.87
商办、文化休闲
1.05
城投集团
14
狮子山二期地块
1.06
1.06
商办
1.6
收储中心
15
鲇鱼套南地块
44.8
28.53
居住
1.5-1.8
城投集团
16
鲇鱼套北地块
56.2
38.6
商办、居住
1.8-2.2
城投集团
17
金山湖西地块
30.6
22.61
居住
1.0-1.2
城投集团
18
一泉村地块
30.5
20.25
商住
1.0-1.2
收储中心
19
征润洲旧城改造一期
37.9
26.87
商住
1.0-1.2
水投公司
滨水东板块
20
焦山南地块
28.9
19.47
居住
1.8-2.0
城投集团
21
王家湾地块
4.75
4.75
居住
3
城投集团
22
孟家湾地块
16.1
10.56
商住
--
京口区
 
二)土地成交
•         本周房地产市场土地成交一览表
地块名称
地块用途
地块面积(平米)
容积率
总建筑面积(平米)
楼板价
(元/平米)
成交金额(万元)
竞得人
中山东路电力路交叉口地下空间
批发零售用地及公共设施用地
15066.52
/
 
--
518.6
镇江东升旺街投资有限公司
丁卯桥路以南地块
城镇住宅、批发零售及公共设施用地
19533.14
3
58599
 
9500
镇江鼎星房产开发有限公司
雩龙路以西地块
批发零售用地(加油站)
3226.634
0.3
968
9814.05
950
镇江悦阳石化有限公司
大路1号地块
城镇住宅、批发零售及公共设施用地(安置房)
93332.4
1.2
 
 
9600
镇江瑞城房地产开发有限公司
大路2号地块
城镇住宅、批发零售及公共设施用地(安置房)
79332.54
1.25
 
 
4200
镇江瑞城房地产开发有限公司
纬三路北侧地块
商务金融用地
3973.294
2.05
 
 
1100
江苏省特种设备安全监督检验研究院镇江分院
银河路以北地块
城镇住宅(酒店式公寓)、批发零售及公共设施用地
33333
2.8
 
 
5700
镇江炜明置业有限公司
烟墩山路以西地块
城镇住宅、批发零售及公共设施用地
74665.92
1.6
 
 
11000
江苏港盛城市建设有限公司
DT1120地块
批发零售用地
14333.19
1.3
 
 
3200
新城控股集团有限公司
DT1220地块
城镇住宅、批发零售及公共设施用地
84665.82
2.5
 
 
23800
新城控股集团有限公司
DT1266地块
批发零售用地(加油站)
1979.98
0.3
 
 
1000
镇江市宜一润滑油有限公司
 
二、镇江市区商品房市场
 
1、新房—上市量
截至4月30日,镇江楼市4月有20家楼盘推出新房源4416套,环比3月的推盘量4395套,上涨了0.48%。其中,2772套普通住房计278538.71平米;733套非普通住房计90145.02平;910套商业用房计84719.76平米。
金色3月,刚需加大了普通住房的迅速去化,银色四月,开发商在4月加大推盘力度,3984套商品房的供应量,一年来继12年12月份第二高,环比增加4.82倍,同比增加2.07倍。显示出开发商对后市的看好,对前景估计比较乐观。
4月份新上市房源统计
楼 盘
所含幢号
地区
总套数
发布日期
启航社
16#、17#、18#、19#
润州
479
2013-4-29
优山美地
1#
京口
11
2013-4-29
南山华庭商务区
1#2#
润州
399
2013-4-29
蓝湾小区
11#13#16#
京口
102
2013-4-26
绿园山庄
C10#-C12#C14#C15#C17#C32#B01-B15#B23#
润州
61
2013-4-26
君临南山
16#17#
润州
52
2013-4-26
海德公园枫丹园
31#32#
新区
11
2013-4-26
永隆城市广场翰景苑
4#5#
新区
224
2013-4-26
蝴蝶商业广场
5#-9#
新区
666
2013-4-24
国信上城
3#4#
新区
132
2013-4-24
国信上城
6#9#
新区
48
2013-4-19
国信上城
8#11#
新区
48
2013-4-19
国信上城
7#10#12#
新区
72
2013-4-19
御锦城
15#、16#
京口
192
2013-4-19
远洋香奈城一期商业
32#
润州
19
2013-4-19
富润华庭三期
1#-14#
润州
585
2013-4-19
玫瑰苑
1#-7#
润州
432
2013-4-19
东锦花园
6#
新区
141
2013-4-16
北固湾小区二期A区
17#18#
京口
68
2013-4-12
江山名洲
133#135#139#142#
京口
176
2013-4-11
远洋香奈城一期办公
27#
润州
156
2013-4-11
远洋香奈城二期
26#27#
润州
48
2013-4-11
港城尚府
7# 9# 10#
新区
94
2013-4-8
华都名城荣锦苑
4#
润州
11
2013-4-7
香山庄园二期
2#,20#-23#,26#,28#--33#,35#-36#,52#,53#,56#,60#,62#,63#,66#,67#,81#,83#,85#,301#--306#
丹徒
37
2013-4-3
 
2、新房—去化量
据网上备案数据统计,4月共成交2808套,其中商品房计1777套,环比下降20.99%,镇江拆迁造成的刚需在三月份集中成 交,并对4月市场透支影响。4月20家新推项目中,远洋香奈城当月去化26.5%,天和星城当月去化54.55%、华都名城当月去化12.5%,其他17 家楼盘当月去化为零,去化压力延至五月份。
 
自2012年11月近六个月商品房供销统计分析
 
据分析可知,在2012年年底市场的回暖造成开发商扎堆推盘,供销比高达4.9,而后推盘量连续两个月逐月递减,自2013年2月供销比降至0.2,供应量又连续两个月上升,4月份供销比为1.6,为了迎接楼市红五月,各开发商加力推盘。
 
3、库存量分析
4月份可售商品房库存统计
楼盘总数(许售)
已售数量(许售)
可售数量(许售)
1924 项
162918 套
43704 套
该数据截至2013年5月1日
截止2013年5月1日,镇江市区一手商品房可售套数为43704套。较之上月可售数量增加1812套,可见4月份新推盘量有较大增加。若按近12个月镇江市区商品住宅月均2743套的销售速度,目前的可售量需近16个月才能被市场完全消化。
 
4、商品住宅成交分析
截至4月30日,网上备案数据显示,4月镇江市区商品住宅成交1465套,成交面积为17.2万平米,成交量环比下降20.8%,同比上涨35%。分析可知,镇江拆迁造成的刚需市场在3月份充分消化,并对4月份造成一定的透支,成交量萎缩。
镇江市区商品住宅近一年成交量及价格走势
 
本月镇江市区商品住宅成交均价为6526元/㎡,环比上涨约4.6%,同比上涨17%,自2013年1月以来已连续4个月上涨。说明镇江首批“7+1”拆迁造成的刚需旺盛,镇江楼市的刚需产品供应有限,导致商品房价格连续上扬。
 
5、营业用房成交分析
网上备案数据显示,4月镇江市区营业用房成交258套,成交面积为3.04万平米,环比上涨162.1%,同比上涨238%。成交量一改连续3个月的低迷态势,逼近去年12月份的3.90万平米的成交量,纵观近一年来成交走势,营业用房成交量波动较大。
 
镇江市区营业用房近一年成交量及价格走势
 
本月镇江市区营业用房成交均价为8934元/㎡,环比下降13.8%,同比下降26%。新区大港的幸福广场成交59套排第一,成交 均价6247元/㎡;臻岳君庭排第二,成交28套,成交均价27149元/㎡,全市最高价;冠城商业中心成交18套,成交均价12278元/㎡。蝴蝶商业 广场,美林湾、恒美及葛村新苑等盘成交占比较重,且成交价格较低,拉低了营业用房整体成交价格。
 
6、办公用房成交分析
镇江市区办公用房近一年成交量及价格走势
 
4月份镇江市区办公用房成交50套,成交面积6066平米,成交量环比上升9.2%,同比增加更多,4个月来成交量基本稳定在6000平米左右。4月份成交价格结束了3个月来的下降趋势,成交均价为7855元/㎡,环比上升14.4%,同比上升31%。其中,南山华庭成交13套,成交均价为6248元/㎡;万科魅力之城成交12套、成交均价为7129元/㎡;远洋香奈城成交7套,成交均价为7113元/㎡。
 
7、分区域商品房成交分析
4月份镇江地区总成交统计
 
4月份,整个镇江市区共成交2808套,总面积305268.56平,成交量环比下降42%。大港成交量最大,占整个成交量的31%,其中拆迁安置房成交量仍占较大比重。其次是润州、京口、丹徒,分别占到28%、19%、12%,润州区销售相对比较活跃。
 
近一年镇江市区各区域商品住宅成交量走势
4月份各区域成交量环比均有不同程度下降,丹徒区下降比例最大,降幅达26%。较之金三,银四的镇江楼市表现差强人意。
 
4月份镇江市区商品住宅,润州区成交量最大计5.78万平米,环比下降22%,同比增加53%;京口居次计4.30万平米,丹徒排第三计3.32万平米,环比下降26%,同比下降17%。除去拆迁安置房成交量,新区大港商品住宅成交依旧垫底计0.99万平米。
 
近一年镇江市区各区域商品住宅成交价格走势
 
从成交价格趋势分析,4月份镇江市区商品住宅,镇江市区除新区大港环比成交均价下降外,其他各区域均有不同程度增长:润州区成交均 价7595元/㎡居第一,环比上涨5%,同比上涨24%;京口成交均价紧随其后为7136元/㎡,环比上涨7.96%,同比下降0.05%;丁卯和丹徒基 本持平,分别为5487元/㎡、5409元/㎡。
 
1、本月销售排行榜
镇江市区成交TOP30
序号
项目名称
行政区
销售套数
销售面积(M2)
销售金额(元)
1
葛村新苑
新区
675
64602.77
75635416
2
平昌新城新瑞苑
新区
96
9006.93
8904138
3
永隆城市广场
新区
72
9140.19
54853520
4
魅力之城三街区
润州
69
7415.71
57589040
5
香奈城
润州
68
9900.15
91687610
6
红星桃花源
润州
66
6285.32
27103557
7
启航社
润州
65
5217.79
29708924
8
幸福广场
新区
61
6546.69
40417487
9
平昌新城新润苑
新区
61
6060.72
5904835
10
钻石铭苑
新区
50
5550.69
30534760
11
中南世纪城
京口
48
5479.97
34352610
12
优山美地
京口
43
6350.18
39656869
13
朴园
润州
43
3831.83
31102128
14
锦城
京口
41
4745.58
30325761
15
米山雅居
京口
41
2772.2
6131656
16
冠城商业中心
丹徒
41
2170.19
18834053
17
北固湾小区
京口
40
5775.13
78152119
18
新城花园
润州
40
3736.74
8188146.6
19
逸翠园
新区
39
3535.89
3821357
20
景湖印象
丹徒
38
4138.14
17445363
21
江山名洲
京口
36
4085.65
30846509
22
江南世家
新区
35
3198.67
19475011
23
蓝山花园
润州
32
5583.5
54088164
24
时代华府
润州
30
3707.24
29714124
25
悦澜苑
新区
29
3716.01
18388670
26
学林雅郡
京口
29
3204.29
18483961
27
臻岳君庭
润州
29
874.9
21163755
28
风景城邦
丹徒
28
3400.22
17890054
29
盛世家园
新区
28
3103.77
12119428
30
美林湾
新区
28
2870.06
16854515
31
国信宜和
润州
26
2518.81
20044406
35
冠城国际
润州
24
3270.74
26276757
备注:以上排名包含拆迁安置房等所有成交数据。
镇江市区分区域成交TOP3
序号
行政区
项目名称
销售套数
销售面积(M2)
销售金额(元)
1
新区
永隆城市广场
72
9140.19
54853520
2
钻石铭苑
50
5550.69
30534760
3
江南世家
35
3198.67
19475011
1
润州
魅力之城三街区
69
7415.71
57589040
2
香奈城
68
9900.15
91687610
3
启航社
65
5217.79
29708924
1
京口
中南世纪城
48
5479.97
34352610
2
优山美地
43
6350.18
39656869
3
锦城
41
4745.58
30325761
1
丹徒
冠城商业中心
41
2170.19
18834053
2
景湖印象
38
4138.14
17445362.5
3
风景城邦
28
3400.22
17890054
镇江市区普通住房成交TOP10
序号
项目名称
行政区
销售套数
销售面积(M2)
销售金额(元)
成交均价
套均面积
1
魅力之城三街区
润州
67
7123.41
55412662
7779
106
2
启航社
润州
65
5217.79
29708924
5694
80
3
永隆城市广场
新区
64
7677.26
45752693
5960
120
4
钻石铭苑
新区
50
5550.69
30534760
5501
111
5
中南世纪城
京口
46
4971.59
30450992
6125
108
6
香奈城
润州
45
5336.08
36853491
6906
119
7
锦城
京口
41
4745.58
30325761
6390
116
8
景湖印象
丹徒
37
3868.29
16042143
4147
105
9
朴园
润州
37
2727.59
22293779
8173
74
10
优山美地
京口
32
3899.05
21501934
5515
122
20
冠城商业中心
丹徒
23
1203.93
6970096
5789
52
23
冠城国际
润州
21
2637.74
20808757
7889
126
镇江市区非普通住房成交TOP10
序号
项目名称
行政区
销售套数
销售面积(M2)
销售金额(元)
成交均价
套均面积
1
蓝山花园
润州
21
4250.66
41341974
9726
202
2
北固湾小区
京口
16
3277.89
46757114
14264
205
3
金桥花园
润州
13
2047.48
14305760
6987
157
4
优山美地
京口
9
2295.55
16991923
7402
255
5
永隆城市广场
新区
8
1462.93
9100827
6221
183
6
天和星城
润州
7
1325.93
12002117
9052
189
7
江山名洲
京口
7
1164.7
10553955
9062
166
8
朴园
润州
6
1104.24
8808349
7977
184
9
云开甲第花园
润州
6
1059.33
7205231
6802
177
10
江南府邸
润州
5
1056.55
13343603
12629
211
19
冠城国际
润州
3
633
---
---
211
镇江市区营业用房成交TOP10
序号
项目名称
行政区
销售套数
销售面积(M2)
销售金额(元)
成交均价
套均面积
1
幸福广场
新区
59
6315.24
39448807
6247
107
2
臻岳君庭
润州
28
662.42
17983755
27149
24
3
恒美
京口
22
1230.17
5098885
4145
56
4
冠城商业中心
丹徒
18
966.26
11863957
12278
54
5
美林湾
新区
17
1825.99
11503737
6300
107
6
葛村新苑
新区
16
1508.19
10097902
6695
94
7
香奈城
润州
12
3112.3
45661848
14671
259
8
江南世家
新区
9
726.91
5845285
8041
81
9
东方伟业广场
润州
6
6982.09
37180302
5325
1164
10
华都名城
润州
6
1007.82
15620102
15499
168
镇江市区办公用房成交TOP10
序号
项目名称
行政区
销售套数
销售面积(M2)
销售金额(元)
成交均价
套均面积
1
南山华庭
润州
13
547.82
3422523
6248
42
2
魅力之城一街区
润州
12
744.06
5304586
7129
62
3
香奈城
润州
7
310.37
2207774
7113
44
4
桃花山庄
京口
4
1675.47
---
---
419
5
大观天下小区
京口
4
698.56
---
---
175
6
山河郡
丹徒
4
230.63
---
---
58
7
时代华府
润州
3
298.91
---
---
100
8
学林雅郡
京口
1
763.52
---
---
764
9
康德嘉苑
润州
1
756.49
---
---
756
10
亿都家居建材城
新区
1
40.37
---
---
40
备注:以上排名均不包含拆迁安置房等所有成交数据。
 
2、精品楼盘分析:
抛开安置房项目,4月份成交排前三的为永隆城市广场72套、魅力之城三街区69套、远洋香奈城68套。绿地启航社以65套的成绩排第四,排在第五的是幸福广场61套。下面对这五个项目进行逐一分析:
 
Ø        永隆城市广场
已连续两个月蝉联镇江市区销冠。本月共成交72套,其中,普通住房64套,成交均价5960元/平米, 环比上涨3.6%,户均面积120平,二房二厅及三房两厅的刚需户型;非普通住房8套,成交均价6221元/平米,环比下降0.64%,户均面积183 平;为高层顶层的叠加、复式或跃层的四房二厅或五房二厅的改善型户型。
永隆广场总共 3500 户,截至目前已推出2054套房屋,在售房源556套,近400套面积集中在93-143平米二室二厅、三室二厅、四室二厅户型,100多套集中在160平米以上的大户型。
 
Ø        魅力之城三街区即万科沁园
4月份,普通住房成交67套,2套非普通住房。其中,普通住房成交均价7779元/平米,环比上涨0.28%,户均面积106平米,主力户型集中在85-126之间的三室两厅及四室两厅精装刚需户型。
截至目前,共推出402套,在售房源余152套。
 
Ø        远洋香奈城
本月成交45套普通住房,户均面积119平米,成交均价6906元/平米;非普通住房4套,套均面积285元/平米;营业用房12套,成交均价14671元/平米,户均面积259平; 办公用房7套,成交均价7113元/平米,套均44平。
截至目前,共推出32套营业用房(待售9套),156套办公用房(待售125套),1858套商品住宅(待售1189套,大部分为33层高60-126平二室一厅,三室二厅高层刚需户型)。
 
Ø        绿地启航社
本月成交65套均为户均80平米的普通住房,成交均价5694元/平,环比下降0.56%。截至目前共推出1300套商品住宅,在售房源余801套,主要集中在74-100平的刚需户型。
 
Ø        幸福广场
4月份成交59套营业用房,成交均价6247元/平米,套均面积107平米。普通住房2套,套均面积为116平米。幸福广场在成交惨淡的新区大港无疑是匹黑马,营业用房成交量一直一枝独秀。
 
综上,销售业绩较好的楼盘有着共同的特性:大盘、开发商品牌、绿化景观、品质、生活及娱乐配套,还有物业服务,最重要的是刚需户型设计合理得房率较高,附加值大,总价较低。
 
 
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                                                       2013年4月28日
 

 

 

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