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镇江房地产市场三月份报告
发布日期:2013-6-17 15:13:17 阅读次数:

 

 

3月百城房价逾八成城市环比上涨 涨幅继续扩大
数据显示,2013年3月,全国100个城市新建住宅平均价格自2012年6月来连续第10个月环比上涨,同比连续第4个月上涨,涨幅继续扩大。其中,84个城市环比上涨,16个城市环比下跌。3月百城住宅平均价格为9998元/平方米,环比2月上涨1.06%,涨幅扩大0.23个百分点。

百城住宅均价环比上涨超过1%
在政策走向不明的背景下,大量购房者赶“末班车”入市,多个城市二手住宅交易量井喷,担心税费增加的恐慌心理挤压部分需求涌入新房市场并加快购房进程;另一方面,开发企业借助“金三银四”的传统旺季,紧抓“国五条”执行时间差,部分楼盘收紧或取消原有优惠政策,价格继续上扬。受此影响,3月住宅市场继续延续回暖态势,新建住宅价格上涨城市个数增多,全国均价环比涨幅再次突破1%,包括北京、广州、深圳、上海在内的十大城市主城区二手住宅均价环比涨幅更是接近3%。
 
“新国五条”细则降温土地市场
在近期二手房市场的火爆背后,“新国五条”细则带来的影响持续发酵。从近期全国主要城市的土地市场表现来看,“新国五条”细则的影响才刚刚开始。
克而瑞研究中心最新发布的报告显示,“新国五条”细则出台后,不同城市的土地市场存在较大差异。土地供给较充分的城市迅速降温,而土地资源相对稀缺的一二线城市则表现抢眼。
随着“新国五条”细则的出台,此轮调控将在上一轮调控的基础上继续深化,土地市场则会逐渐降温,房企在拿地时将更加谨慎。

 “国五条”地方大限到来 各地细则密集而至
3月31日傍晚开始,先后落地的北京、上海、重庆细则,到今天公布合肥细则,可以说是一个比一个缺乏内容和力度。除了细则之外,在600多个城市中,仅有厦门、南宁和大连公布房价控制目标,而且没有公布调控的细则。目前出台的这些地方细则,有四个特点:
第一是20%个税,北京、上海、重庆的规定是类似的,维持了国五条细则的规定。第二是限购政策,只有北京做出了进一步的收紧。第三是信贷,上海、重庆的表态是适时有条件的调整,北京则明确表示要进一步提高这个比例。 第四是房产税没有什么新的举措。


 
一、土地市场
一)土地成交结果
本月无最新成交结果。
二)土地出让信息
本月无最新出让信息。
 
二、镇江市区商品房市场
 
1、新房—上市量
截至3月31日,镇江楼市3月有10家楼盘推出新房源684套,环比2月的推盘量342套,上涨了50%,而且别墅及洋房产品居多。由于传统销售旺季“金三银四”的到来及春节后逐渐回暖的销售形势,所以开发商在3月不断加紧推盘去化库存。但根据与去年同比的推盘量可以看出,今年楼市推盘相对比较谨慎。
3月份新上市房源统计
楼 盘
所含幢号
地区
总套数
发布日期
联排别墅1#-16#
京口
64
2013-3-15
高层8#
新区
126
2013-3-22
多层28#29#30#
丹徒
63
2013-3-22
高层143#
京口
88
2013-3-15
联排别墅6#7#10#11#15#16#21#22#25#26#
润州
38
2013-3-13
幼儿园28#
京口
1
2013-3-20
洋房、叠加别墅1#2#21#22#51#75#122#123#
润州
150
2013-3-28
联排别墅11#、14#-19#、32#-37#、61#-64#、71#、72#、73#、88#、98#
丹徒
52
2013-3-28
远洋香奈城二期
电梯洋房30#31#、29#
润州
72
2013-3-22/29
中南世纪城二期
叠加别墅3#、6#
京口
30
2013-3-26
 
2、新房—去化量
据网上备案数据统计,本月商品房去化2249套,环比上涨53.52%,成绩良好。本月10家新推项目中,7家楼盘当月零去化,1家去化2%,2家去化超过10%,1家即远洋二期电梯洋房去化率为63%。
2012年3月份近一年商品房供销统计分析
 
据分析可知,2012年镇江楼市除在金三、金九时期放量供应使得供销比达到1.8-2.3外,基本保持在1.0左右,说明去年镇江房地产市场供销基本平衡;而在2012年年底市场的回暖造成开发商扎堆推盘,供销比高达4.9,自2013年前3个月推盘量逐渐下降,3月份供销比仅为0.3,说明镇江楼市在加速去化库存。
3月份可售商品房库存统计
楼盘总数(许售)
已售数量(许售)
可售数量(许售)
1895 项
159936 套
41892 套
该数据截至2013年3月31日
截止2013年3月31日,镇江市区一手商品房可售套数为41892套。较之上月可售数量增加207套,可见3月份新推盘量有较大增加。若按近13个月镇江市区商品住宅月均2526套的销售速度,目前的可售量需近17个月才能被市场完全消化。2013房地产市场主要任务仍是消化库存。
 
3、商品住宅成交分析
镇江市区商品住宅近一年成交量走势
 
截止到3月31日,网上备案数据显示,3月镇江市区商品住宅成交1937套。成交套数环比上涨129.23%,同比去年3月上涨102.62%。3月镇江市区商品住宅结束前两个月成交连续下跌的趋势,翻倍放量创下一年来新高。新国五条挤压一部分二手房市场客户到一手房市场及实施细则落地的空窗期,加之镇江多家楼盘推出面对刚需的产品,也为销量上扬助力不少。
镇江市区商品住宅近一年成交量及价格走势
 
本月镇江市区商品住宅成交均价为6239元/㎡,环比上涨约1.5%,同比上涨4.4%;成交面积21.7万平方米,环比上涨128.42%,同比上涨92%;3月份取得量价齐升的好成绩,并且自2013年1月以来已连续2个月上涨。说明刚需的旺盛,镇江楼市的刚需产品逐渐减少,产品的稀缺性致使价格上涨,但由于国家调控政策在一定程度上抑制了市场改善需求及投资意愿,镇江140平以上的大户型普遍去化较慢,这是我们需要面对的最大挑战。
 
4、营业用房成交分析
镇江市区营业用房近一年成交量走势
 
网上备案数据显示,3月镇江市区营业用房成交133套。成交套数环比上涨72.73%,同比去年3月下降18.90%。纵观近一年来成交走势,营业用房与商品住宅成交走势基本吻合,但波动较大,镇江商业还处在混乱的起步期。
镇江市区营业用房近一年成交量及价格走势
 
本月镇江市区营业用房成交均价为10332元/㎡,同比下降27.28%,环比上涨约13.61%,成交价格已连续3个月上涨;成交面积1.16万平方米,同比上涨25.33%,环比下降41.27%,成交量已连续3个月下降。一涨一跌表明,镇江商业市场的不稳定。
 
5、办公用房成交分析
镇江市区办公用房近一年成交量走势
 
镇江市区办公用房近一年成交量及价格走势
 
3月份镇江市区办公用房成交109套,成交面积5554平米,成交量自去年12月份达到最高后,已连续3个月下降,同时成交价格也连续下降,但较之去年,同比涨幅较大,总体市场表现好于去年。
 
6、分区域商品房成交分析
3月份镇江地区总成交统计
 
3月份,整个镇江地区共成交8063套,总面积796824.9平。大港成交量最大,占整个成交量的27%,其中拆迁安置房成交量占非常大的比重。其次是润州、句容、丹阳,分别占到21%、18%、14%,润州区销售仍是一枝独秀。
 
连续三个月镇江市区各区域商品住宅成交套数走势
 
3月份各区域成交套数均高于2月份,尤其润州、京口、丁卯均创下三个月来新高,镇江楼市金三表现良好。
近一年镇江市区各区域商品住宅成交量走势
 
从成交面积看,3月份镇江市区商品住宅,润州区成交量最大计7.45万平米,同比上涨193.31%,环比上涨81.71%;京口居次计5.69万平米,丹徒排第三计4.52万平米,同比上涨33.73%,环比上涨80.08%。
近一年镇江市区各区域商品住宅成交价格走势
 
从成交价格看,3月份镇江市区商品住宅,润州区以成交均价7204元/㎡居第一,京口紧随其后6610元/㎡,丁卯和丹徒基本持平,分别为5391元/㎡、5357元/㎡。3月份丁卯成交价格环比有所回升,其他各区均有不同程度下降, 但各区同比均有较高上涨。
 
成 交 动 态
1、本月销售排行榜
镇江市区成交TOP30
序号
项目名称
行政区
销售套数
销售面积(M2)
销售金额(元)
1
平昌新城新润苑
新区
1414
142622.07
143298771
2
红星桃花源
润州
788
74406.68
287224244.5
3
平昌新城新瑞苑
新区
473
47735.97
47696447
4
米山雅居
京口
94
5871.81
12617844
5
永隆城市广场
新区
87
10684.59
62111305
6
新城花园
润州
85
8386.57
18635723.88
7
启航社
润州
84
7043.54
40333244
8
魅力之城三街区
润州
83
8749.41
67881157
9
优山美地
京口
80
10665.8
61301226
10
平昌新城新茂苑
新区
79
4201.18
4233740
11
南山华庭
润州
78
3018.08
17813967
12
山林名墅
润州
68
5810.68
23687430
13
江山名洲
京口
61
7346.09
55681100
14
朴园
润州
61
4836.62
37649031
15
风景城邦
丹徒
59
7117.58
36595979
16
悦澜苑
新区
52
5479.31
26088276
17
中南世纪城
京口
50
5753.35
37839473
18
香奈城
润州
49
6173.71
40043094
19
冠城商业中心
丹徒
43
2420.36
14947349
20
国信宜和
润州
39
4066.66
33257282
21
镇江亚太五金电器城
新区
39
1664.43
12025901
22
北固湾小区
京口
38
5607.36
60656569
23
宜嘉湖庭花园
京口
38
4031.16
21460384
24
东锦花园
新区
38
4028.88
22304335
25
金桥花园
润州
37
5120.97
34984488
26
枫华丽府
丹徒
37
3786.51
19713056
27
瑞泰城市花园
丹徒
36
4537.06
22485358
28
冠城国际
润州
36
4406.35
33780609
29
钻石铭苑
新区
36
4058.74
22537630
30
盛世家园
新区
31
3505.47
14581279
备注:以上排名包含拆迁安置房等所有成交数据。
 
 
 
 
 
镇江市区分区域成交TOP3
序号
行政区
项目名称
销售套数
销售面积(M2)
销售金额(元)
1
新区
永隆城市广场
87
10684.59
62111305
2
悦澜苑
52
5479.31
26088276
3
镇江亚太五金电器城
39
1664.43
12025901
1
润州
启航社
84
7043.54
40333244
2
魅力之城三街区
83
8749.41
67881157
3
南山华庭
78
3018.08
17813967
1
京口
优山美地
80
10665.8
61301226
2
江山名洲
61
7346.09
55681100
3
中南世纪城
50
5753.35
37839473
1
丹徒
风景城邦
59
7117.58
36595979
2
冠城商业中心
43
2420.36
14947349
3
枫华丽府
37
3786.51
19713056
镇江市区普通住房成交TOP10
序号
项目名称
行政区
销售套数
销售面积(M2)
销售金额(元)
成交均价
套均面积
1
启航社
润州
84
7043.54
40333244
5726
84
2
魅力之城三街区
润州
82
8603.26
66734438
7757
105
3
永隆城市广场
新区
80
9399.48
54064820
5752
117
4
朴园
润州
60
4656.75
36335980
7803
78
5
优山美地
京口
58
7006.26
38004434
5424
121
6
风景城邦
丹徒
52
5725.89
28160090
4918
110
7
悦澜苑
新区
50
5172.3
23849958
4611
103
8
中南世纪城
京口
47
5063.34
31404454
6202
108
9
江山名洲
京口
46
4610.67
33343764
7232
100
10
冠城商业中心
丹徒
42
2369.29
14436649
6093
56
镇江市区非普通住房成交TOP10
序号
项目名称
行政区
销售套数
销售面积(M2)
销售金额(元)
成交均价
套均面积
1
金桥花园
润州
21
3306.66
24113000
7292
157
2
优山美地
京口
15
3117
20002373
6417
208
3
江山名洲
京口
15
2735.42
22337336
8166
182
4
北固湾小区
京口
12
2975.75
37208427
12504
248
5
泰银茗园
丹徒
11
1912.54
12756128
6670
174
6
江南府邸
润州
8
1381
25148160
18210
173
7
风景城邦
丹徒
7
1391.69
8435889
6062
199
8
蓝山花园
润州
7
1347.56
12858164
9542
193
9
永隆城市广场
新区
7
1285.11
8046485
6261
184
10
云开甲第花园
润州
6
1053.72
6764100
6419
176
镇江市区营业用房成交TOP10
序号
项目名称
行政区
销售套数
销售面积(M2)
销售金额(元)
成交均价
套均面积
1
东方伟业广场
润州
25
2038.43
22757135
11164
82
2
幸福广场
京口
22
1631.93
17400213
10662
74
3
葛村新苑
新区
13
1494.62
10143257
6787
115
4
臻岳君庭
润州
10
206.11
3460587
16790
21
5
优山美地
京口
7
542.54
3294419
6072
78
6
润州花园
润州
6
561.88
10234112
18214
94
7
香域花园
丹徒
6
401.25
2514196
6266
67
8
第一楼街步行街
京口
6
323.61
4824789
14909
54
9
学林雅郡
京口
5
191.03
2204000
11537
38
10
镇江食品商城
新区
5
106.09
1504990
14186
21
镇江市区办公用房成交TOP10
序号
项目名称
行政区
销售套数
销售面积(M2)
销售金额(元)
成交均价
套均面积
1
南山华庭
润州
78
3018.08
17813967
5902
39
2
魅力之城一街区
润州
15
944.02
6520145
6907
63
3
时代华府
润州
7
832.87
8592763
10317
119
4
山河郡
丹徒
6
328.1
3037823
9259
55
5
龙山商贸中心
丹徒
1
222.47
---
---
222
6
大观天下小区
京口
1
184.12
---
---
184
7
亿都家居建材城
新区
1
24.58
---
---
25
备注:以上排名均不包含拆迁安置房等所有成交数据。
 
2、精品楼盘分析:
抛开安置房项目,3月份成交排前三的为永隆城市广场87套、绿地启航社84套、魅力之城三街区83套。优山美地以80套的成绩排第四,排在第五的是南山华庭78套。下面对这五个项目进行逐一分析:
 
Ø        永隆城市广场
成交80套普通住房,成交均价5752元/平米,户均面积117平,二房二厅及三房两厅的刚需户型;成交7套非普通住房,成交均价6261元/平米,户均面积184平;为高层顶层的叠加、复式或跃层的四房二厅或五房二厅的改善型户型。好成绩取得原因分析:
1、            典型的刚需盘,每天3套特价房。
2、            价格体系坚挺,置业顾问只有98、99折扣权限,营销管理人员掌握底线9.5折扣,起促进成交作用。
3、            对置业顾问加大奖励幅度,完成指标的额外给予上千元的奖励,置业顾问热情高涨。
4、            老带新,前期已交付的1000多套客户起到了很大的作用,奖励5000元/套。
5、            很多客户来自大港、姚桥、辛丰一带。
6、            针对二套、三套房贷处理比较灵活,通过第三方中介能够完成。
7、            品质在新区丁卯板块相对较高,口碑较好,周边生活配套陆续完善,运河环境改善。
 
Ø        绿地启航社
本月成交84套均为户均84平米的普通住房,成交均价5726元/平,低总价在50万之内。主要在售房源集中在74-100平的刚需户型。好成绩取得原因分析:
1、            百变户型,性价比高,赠送面积可以多出一个房间。
2、            刚需产品,对刚需客户及润州区拆迁户是一个很好的选择。
3、            价格体系比较规范坚挺,除98、99折另优惠1万元,对所有客户都一样。
4、            在南徐片区,价格也存在明显的竞争优势。
 
Ø        魅力之城三街区即万科沁园
3月份成交普通住房82套,1套非普通住房,普通住房成交均价7757元/平米,户均面积105平米,主力户型集中在85-126之间的三室两厅及四室两厅刚需户型。好成绩取得原因分析:
1、            刚需户型,精装修,得房率高,性价比高。
2、            生活配套相对完善,购物相对方便。
3、            娱乐休闲及教育配套相对完善。
4、            物业服务比较人性化,具有口碑宣传效应。
 
Ø        优山美地
本月成交58套普通住房,户均面积120平米,成交均价5424元/平米;15套非普通住房(别墅),户均面积208平,成交均价6417元/平米;7套营业用房,户均面积78平米,成交均价6072元/平米。后期销售集中在两栋18层的商住楼,户型集中在92-139之间,尚有部分高层顶层复式及联排、叠加别墅在售。好成绩取得原因分析:
1、            紧靠江苏大学,周边生活配套相对成熟。
2、            小区绿化较有冲击力,配套比较齐全。
3、            户型设计具有吸引力,刚需改善两相宜。
4、            具有教育资源优势,中山路小学分校9月份开始招生;
5、            部分精装修房,价格在6500左右,在京口片区具有竞争优势;
6、            2万抵7万优惠活动,一次性付款95折,按揭97折,精装公寓、叠加、联排现房,高层2013年8月交付。
 
Ø        南山华庭
3月份成交78套办公写字楼,户均面积39平米,成交均价5902元/平米。好成绩取得原因分析:
1、紧靠新市政府商务办公区,区位优势明显;
2、在售的两栋五层电梯办公楼,面积小,总价低,投资自用两相宜;
3、产品相对稀缺,价格具有优势。
4、案场优惠:团购1-2套统一99折,团购3套及以上统一99折+优惠200元/㎡。
 
                                                
 

 

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