与时下天气合拍，无论新房还是二手房市场都毫无例外进入了一个冰冻期。较之上半年上演的红火乃至疯狂行情，年头年尾的镇江楼市上演了一出冷热变奏曲，行情之反差一览无余。

2013年行将落幕之际，回归理性和相对沉寂的市场明年又将迈向何方？多位房产业内人士在接受本报记者采访时均称，目前楼市正处于年末盘整期，政策叠加带来的利好效应，使得未来镇江楼市总体前景看好。不过可以肯定的是，明年已经很难再现今年上半年这般征收狂潮，火热行情一去不返，预计房价将平稳小幅上涨。

成交放量变为环比缩量

今年3月，刚刚度过春节黄金周后上班不久，随着国务院“新国五条”推出，以及此后各地实施细则的陆续出台，首当其冲的二手房市场开始上演非理性行情，市场弥漫着一股抢搭末班车的焦躁情绪，彼时房产登记管理中心二手房每日成交量均维持在一两百套的高位。

此外今年搅动楼市的一大动作，即是开展大拆迁、大改造的新一轮城市化建设，标志性事件是推进实施的“7+1”旧城改造计划，总改造建筑面积达280万平方米。

大规模的拆迁改造计划铺天盖地实施，狂飙突进之势震撼城区，也直接推升了今年楼市的成交量，给镇江楼市注入一针强心剂。

大量涌入楼市的刚性需求，除了拉高本已恐慌的二手房销量外，也使得市区一手房市场赚到盆满钵满。

然而进入下半年特别是9月以来，随着征收狂潮的退去以及政策效应的消减，楼市开始进入调整期。

有房产业内人士称，今年“金九银十”的成色远逊去年同期，一个重要原因即是上半年红红火火的行情，对市场是一种过度透支。

“当大批量的征收开始放缓，没有新的刚需补充进场，楼市火热行情就难以为继。”红豆置业镇江分公司总经理李健也认同这样的分析，目前市区每平方米的均价维持在六千多元的水平线，“与今年上半年的放量成交不同，本月楼市呈现环比缩量成交之势，很显然这就是标准的淡季了。”

入市资金少，房企卖力促销

今年下半年楼市主旋律就是不温不火，城东一家楼盘销售经理张先生近期注意到，由于行情遇冷，面临年关阶段，不少同行正在拼命卖楼，“该完成的任务早已完成，现在推出的新盘不多，市场上多是一些尾盘，没有那么新的户型，加之年底民间借贷开始日趋活跃，商业银行等各类金融机构又正在推出诸多理财产品，全力吸纳资金，以交出一份漂亮的年终报表。由此，进入楼市的资金明显减小。按照这种行情看，估摸着只等过了年，各单位发了年终奖，市民手里的票子多了，楼市才会有新的大量资金进入。”由于当下新盘委实稀少，可选择面不大，他建议购房者不忙急着出手，可以选择在年后购房。

不过房企价格方面的让利幅度则较为惹眼。面临收官阶段，各开发商仍未放弃努力，部分楼盘推出了像八五折以往比较少见的优惠力度，以最大限度地回笼资金。

江南世家销售经理楼先生注意到，西区一家楼盘甚至喊出了五折卖房的促销口号，“这显然是一种噱头，但也反映了房企的急不可耐忙着出手的心情。当下征收拆迁跟不上，镇江楼市本是供大于求的现状，价格就很难再往上走。”他也认可目前市区每平方米均价在6000元至7000元徘徊。

行情平淡但全年答卷仍炫目

对比上半年的火热行情，兄弟房产公司总经理汪东直言不堪回首。

今二手房已然进入冰冻期，“从9月开始，成交量萎靡冷淡下来后，直到如今是一蹶不振。”上半年二手房最火的时候，房产经纪人忙到脚不点地，而现在的市场成交量则是急剧萎缩，观望气氛非常浓厚，“我们下面每个网点现在一个月的成交量也就四五套，跟三四月份那会没得比。”

冰冷的现实下，二手房价格也开始有所松动，虚高价格逐渐恢复正常，“房主的报价也变得理性，以前一套房子88万元，一个子儿都不让，现在让一让，84万元也就可以成交了。”尽管下半年惨淡经营，但同比2012年全年的成交量，汪东说，由于今年三四月份成交量疯狂飙升，造成二手房的市场今年行情远远好于去年，以该公司粗略统计，截至目前全年的成交量要比去年多出了1/3。

业内人士认为，尽管下半年行情平淡，但市场仍能交出如此炫目的答卷，这其中上述提及的大规模旧城改造居功至伟，“‘7+1’如同一块肥肉，下半年都熬成油渣了，房产商还在争着吃。”

一组数据亦能折射今年楼市的总体态势：截至11月底，市区现房共实现合同销售约245.19万平方米，同比增长达43.22%。

多重利好，明年房价平稳小涨

即将跨入2014年，镇江楼市前景如何？业内人士普遍认为，相较于沪宁线其他城市，镇江楼市依然处在一个成长期。近日省内一家媒体对全省买房压力指数进行的调查显示：江苏省买房压力指数最低的城市是镇江。在买房这个民生重大问题上，镇江买房压力最小，甚至连房价相对较低的城市连云港和淮安，压力指数也超过了镇江。

因此多位房产分析人士总体看好镇江楼市的发展前景。有住建部门的内部人士就认为，在先后开通了沪宁城际高铁、京沪高铁后，今年8月连淮扬镇铁路项目建设获国家许可、项目正式立项，计划2015年开工，镇江的交通格局更趋便捷，不仅促进经济的增长和外来人口的增加，也将为楼市发展带来促进效应。尤其今年以来，镇江城市发展迎来了多个契机，苏南现代化建设示范区规划于今年5月正式获批实施，镇江作为其中一员，现代化建设步伐必将大大加快，房地产业获得了前所未有的发展机遇。

更为引人注目的一项利好政策则是，今年7月,国务院就加快棚户区改造出台相关实施意见。按照中央统一部署，今年开始到2017年全面实施棚户区改造工程。目前我市已与国家开发银行江苏分行对接，落实专项贷款资金。据统计，市区有近900万平方米危旧房、城中村要进行改造。按套均100平方米计算，住房需求约近9万套，如此大的刚需缺口，为众多开发企业提供了市场消化的可能性。

而对于近在眼前的明年，多位房产业内人士认为，明年的城市改造规模再大，也大不过今年的总量了，“不可能再像今年这样涨了，预计明年会保持一个平稳小幅增长的行情和态势。”